[노후설계 재산 리모델링] 새 아파트 입주하자니 대출 부담되는데 …

중앙일보

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Q : 부산에서 직장에 다니는 남편과 초등학교 2학년인 아들, 7살 딸아이와 함께 사는 주부입니다. 자산설계와 더불어 내년 5월에 완공되는 아파트에 입주해야할지 아니면 다른 방안을 찾아야할지 알고 싶습니다.

-주부 홍모(37)씨 가족은 부산에 있는 25평짜리 아파트에 살면서 30평형대 아파트 분양권을 갖고 있다. 내년 5월 입주 예정인 이 아파트는 계약금만 냈는데 입주하기에는 돈이 부족해 전세를 줄지 고민하고 있다..

A : 홍씨네가 분양권을 갖고 있는 아파트는 부산진구 미군 하야리아 부대 입구에 있는 것으로 분양가 1억6000만원짜리다. 홍씨네는 현재 계약금(1860만원)만 낸 상태로 내년 5월 완공과 함께 입주하려면 기존 주택을 팔고도 6000만원 정도가 필요하다. 남편은 입주를 원하지만 부인 홍씨는 대출이 부담스러워 2년 간 전세를 주고 싶어한다.

우선 기존 주택을 팔지 않고 전세를 주는 것은 바람직하지 않다. 8.31 부동산 대책에 따라 1가구 2주택자는 2007년부터 양도세에 50%의 단일 세율이 적용되고 '장기보유 특별공제'혜택도 못 받는다. 대폭 오른 보유세도 부담이 된다. 입주하지 않을 바에야 매각하는 게 낫다. 일단 기존 아파트를 팔고 새 아파트로 갈 것을 권한다. 자녀가 커가면서 방 3칸이 필요하고 투자 가치면에서도 30평형대가 훨씬 낫다. 올 들어 부산진구 20평형대는 값이 떨어졌지만 30평형대는 소폭 올랐다.

또 부산진구 일대는 미군 하야리아 부대 부지가 예정보다 빠른 2007년 반환되면 공원으로 조성되고 경전철도 들어설 계획이어서 발전 가능성이 크다. 물론 부산의 주택시장이 가라앉아 있어 단기간의 가격 상승은 기대하기 어렵지만 장기적으로는 전망이 좋다. 홍씨 남편의 회사에서 저리 대출이 가능한 것도 고려했다.

홍씨네의 급선무는 새 아파트 입주 자금을 마련하는 것이다. 먼저 자금계획을 입주 자금 마련에 맞추고, 이후 노후자금이나 자녀 교육비에 대한 계획을 세워야 한다. 이를 위해 현재의 자산 배분 구조(포트폴리오)를 조정해야 한다. 현재 들고 있는 장기 주택마련저축은 세금혜택과 소득공제 등 장점이 많지만 당장 집을 옮겨야 할 홍씨네의 사정과 어울리지 않으므로 해지해 단기로 운용하는 게 좋다.

장기주택마련저축을 해지한 돈과 보통예금에 들어 있는 900만원을 합친 1010만원은 내년 5월 아파트 입주시 써야 하므로 3개월이나 6개월짜리 단기 상품에 가입하는 게 좋다. 정기예금에 들어있는 2000만원은 만기가 내년 입주 시점과 같으므로 그냥 유지하면 된다.

원리금을 합쳐 내년 5월에 약 3100만원의 자금이 마련되고 여유 자금을 내년 5월까지 모으면 약 500만원을 만들 수 있다. 현재 살고 있는 집을 팔아 대출금 1000만원을 갚고 남은 돈 8000만원과 합치면 총 1억1600만원이 마련된다.

입주에 필요한 돈은 잔금 1억6740만원과 등기 등 각종 비용 약 900만원을 합쳐 1억7640만원 정도다. 남편 회사에서 저리로 5000만원의 대출을 받고 나머지 1000만원은 은행에서 아파트 담보대출을 받으면 된다. 입주 후에는 우선 은행 대출을 갚고 장기 자금 마련에 나서야 한다.

은행 대출금을 갚은 뒤에는 여유 자금을 남편 회사에서 받은 저리 대출금을 바로 갚거나 적금에 넣는 것보다 적립식 펀드에 넣어 목돈 마련에 나설 것을 권하고 싶다. 비정기적인 상여금과 합쳐 어느 정도 자산을 불린 뒤 회사 대출금 상환이나 재투자 등 새로운 자금 계획을 세우는 게 낫다.

노후 대비와 교육비를 위해서는 어느 정도의 자금이 필요할까?

보건복지부에 따르면 1인 가구 최저 생활비는 40만1466원, 2인 가구는 66만8504원이다. 평균 은퇴연령인 60세를 기준으로 15년간은 부부가, 남편 사망 후 아내의 단독생활기간을 10년으로 잡고 물가 상승률 연 3%를 가정하면 은퇴 시점에서 약 3억원이 필요하다.

교육비 지출도 부담이다.홍씨네 두 자녀가 대학까지 마칠 경우 통계청이 추산하는 월평균 교육비와 물가 상승률을 감안할 때 앞으로 1억원 가까운 돈이 든다.

따라서 홍씨네는 주택 대출금을 갚은 뒤 교육비와 노후를 위한 자금 계획을 새로 세워야 한다.물론 노후에 소유하고 있는 아파트를 활용한 역모기지론 등의 방법도 있겠지만 경제활동 기간을 길게 잡거나 부업.맞벌이 등 수입을 늘리는 방안을 찾고 지출도 줄여야 한다.

정리=이승녕 기자

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