집값·아파트값<4>

명동 요지 평당 2천2백만원까지 강남 신사동 네거리 주변도 천만원 서울주거지역 한계에…개발 가능한 연지 바닥
일류숙련공이면 금 한돈쫑을 녹여 가로10㎝·세로 10㎝의 엷은 금종이(타자용지두께)를 만들 수 있다.
그런 두께로 땅 1평(가로·세로 각각 1백m 82㎝)을 덮는데는 3백31돈쭝의 금이 필요하다.
현재의 금 소매가격(1돈쭝 5만원)으로 따져서 1천6백55만원어치.
흔히들 값비싼 땅을 금싸라기 같은 땅이라고 말하지만 실제로 서울에는 금한평 값인 1천6백55만원을 넘는 맘이 많다.
한국 감정윈이 작년 4월1일 현재로 조사한 서울의 땅값을 보면 명동 전국 립극장 주변지역 모서리땅들은 평당 1천8백만∼2천2백만원 「이상」인 것으로 밝혀졌으며 코스모스 백화점등 길좌·우지역 대부분이 평당 1천5백만원을 넘는것으로 나타났다.
게다가 이는 지난해 감정원이 평가한 것일뿐을 해의 실제시세는 거래가 없어 알수 없다는게 부동산 업계의 설명이다.
그러나 설사 안다해도 그것은 일반적인 시세일 뿐 실제 거래되는 값은 사거나 팔고자 하는 사람의 필요정도에 따라 얼마든지 달라질 수 있다.
최근 X기업이 서울중구의 어떤 지역을 재개발할때 평균시세 6백만원 안팎의 땅 20여평 을 사들이면서 울며 겨자먹기로 평당 1천7백만원씩을 지불한 것은 업계에서는 널리 알려진 이야기. 기업측으로서는 문제의 땅이 없으면 도저히 재개발을 할수없는 형편이었고 땅주인은 바로 이점을 간파해 횡재를 했다.
가령 어떤 개인이 명동 어느지역의 땅을 어떤 댓가를 지불하고라도 꼭 사고자 한다면 거래가격은 실제로 금값의 몇배가 될지도 모르는 것이다.
부동산업자 정봉우씨(41·S부동산)는 금싸라기 같은 땅이라는 말의 뜻은 윈래 땅값이 비싸다는 비유일 뿐이지 결코 땅값=금값의 뜻은 아니라고 지적, 『그러나 이제 실제로 금값을 능가하는 땅이 등장한만큼 앞으로는 「땅싸라기 같은 금값」이란 말이 생겨날지도 모른다』고 말했다.
땅값 비싸기는 서울의 다른 지역도 마찬가지.
강남지역의 경우 신사동 네거리의 모서리 상가지역들은 이미 평당 1천만원을 훗가하고 있으며 택지도 웬만하면 1백만원 안팎이고 그린벨트 안에 있는 논밭도 6만원이하짜리는 없다.
강북지역도 그린벨트안의 농경지가 모두 3만∼4만원 이상을 훗가하고 있으며 최근 강남지역이 특정지역으로 고시되면서 상대적으로 택지값도 상승세를 보이고있다.
전문가들은 이같은 현상의 근본원인이 토지의 특성 때문이라고 말한다.
땅은 옮길수도(비이동성) 바꿀수도(비대체생) 늘릴수도(부증생) 없앨수도(부멸생) 없다는 것이다.
제한된 면적의 땅에 많은 사람이 몰려 경제활동이 활발해지고 많은 건물을 필요로 할때 땅값은 오를 수 밖에 없다는 것이다.
그러나 땅이 필요하다고 무턱대고 녹지를 주거지역이나 상업지역으로 개발만할 수 없다는데 문제의 심각성이 있다.
현재 서울의 면적(도시계획구역)은 2억1천4백30만평. 용도지역별로는 주거지역이 42.2%(8천7백31만펑), 상업지역 2.8%(6백2만평), 공업지역 4.4%(9백36만평), 산과 농경지 등 녹지지역 52.1%(1억1천l백96만평)로 돼있다.
예전에는 압도적으로 많던 녹지지역이 개발이라는 명목으로 점차 침식당해 이제 50%선까지 줄어들었으며 이번 목동·신정동 개발로 다시 녹지 1백36만평이 줄어들었다.
그래도 꼭 필요하다면 남아있는 녹지지역 가운데 개발이 가능한 면적은 얼마나 휠까.
우선 녹지 1억1천만평을 놓고 볼때 그린벨트지역 7천4백43만평은 개발할수 없다.
그렇다고 나머지 지역중·남산이나 인왕산·안산·개운산등을 택지로 개발할 수도 없다.
서울시 관계자들은 난지도 1백33만평, 상계동 마들평야 85만7천평, 김포평야 2백만평, 송파평야 85만7천펑등이 개발대상으로 거론될 수는 있지만 이들 지역도 땅 = 부존자원이란 측면에서 볼때 절대로 보존돼야하고 그래도 개발해야한다면 개발자체를 후손에게 물려줘야 할 것이라고 강조한다.
전문가들은 목동·신정동일대의 농경지도 공해에 오염된데다 투기억제를 이유로 공영개발방식을 도입, 손을 대기는 했으나 그보다 좋은 방법은 오염대책을 세워 보존하는 것이었다고 지적하고 있다.
결국 택지개발은 녹지이의의 지역, 다시 말해서 이미 개발된 지역을 효율적으로 활용하는수 밖에 없다는 이야기다,.
토지 개발방식으로 거의 무조건 구획정리사업을 도입, 주요기능이 계획적으로 배치되지 못한채 베드타운 내지 유흥가로 탈바꿈한 강남지역은 서울시의 대표적인 실패작으로 평가되지만, 땅이 잘못 활용되는것 못지않게 개발지역안에 아직 활용되지 않는 땅이 많다는것도 토지의 효율적 이용이라는 면에서는 문제가 아닐 수 없다.
정부는 이를 막기 위해 2백평 이상의 공한지와 법인의 비업무용 토지등에는 재산세를 중과하고 있으나 지주들은 큰땅을 2백평 미만으로 분할하거나 테니스장을 꾸미는 등의 수법으로 중과세 대상에서 속속 빠져나가고 있다.
서울시에 따르면 81년 55만8천평에 이르렀던 중과세대상 토지가 지난해에는 29만6천평으로 줄어들었다.
이들 토지가 활용됐기 때문에 중과세 대상에서 제외된것은 아니었으며, 이들 토지에 당초 공한지세 부과대상이 아니었던 2백평미만의 땅까지 합하면 실제로 활용되지 않고 값오르기만을 기다리는 망은 엄청난 면적에 이를것으로 서울시는 보고있다.
이를 막지 못한데 대해 완전개발을 전제로 한 공영 개발방식을 좀더 일찍, 좀더 넓은 지역에 도입하지 못한데 대해서는 서울시에도 할말이 있다.
돈, 정부의 지원없이 지하철 등 국가적 차원의 사업을 독자적으로 수행해야했던 재정적 부담이 이만 저만이 아니라는것.
서울에 땅이 모자라고 그래서 땅값이 비싸다는데 대해서도 서울시 관계자의 이야기에는 수긍해야할 점이있다.
땅이나 집이 모자란다는 것은 서울에 많은 사람이 몰려들었기 때문에 생긴 상대적인 논리로 설사 녹지를 모두 풀어 택지를 만들고 집을 아무리 많이 지어도 많은 사람이 몰리면 이 역시 모자랄 수밖에 없다는 것이다.
택지가 모자라지 않고 집이 부족되지 않으려면 사람들을. 서울로 올라오지 않게 해야 옳다는 이론이다.
따라서 서울의 인구와 택지 및 주택문제를 해결하기 위해서는 서울을 도마위에 올려놓을것이 아니라 서울이의의 지역을 도마위에 올려 놓아야한다는 것이다.
사람들이 서울로 몰리지 않도록 서울의 기능을 지방으로 분산시키면서 지방을 개발해야 한다는 이야기다.