뉴타운 투자 슬슬 불안해지네

중앙일보

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개발 기대로 한껏 달아올랐던 서울 뉴타운 부동산 시장 열기가 불확실한 특별법, 규제 강화 등의 암초를 만나 식고 있다. 사진은 가좌뉴타운 지역. [중앙포토]

특별법 제정에 기대를 건 서울 강북지역 뉴타운 투자에 경고등이 켜졌다. 정부.여당 간 시각차로 특별법의 구체적인 내용이 불확실한 데다, 일부 지역은 특별법의 지원조차 기대하기 힘들 것으로 보이기 때문이다. 게다가 특별법의 적용을 받는 뉴타운 내 모든 토지에 대해 거래허가제 적용 등이 검토되고 있다. 이 때문에 3차 후보지 선정 등으로 달아올랐던 뉴타운 시장은 점차 가라앉고 있다.

◆ 특별법 내용 '불확실'=정부와 여당 간 개발방식 등을 두고 입장 차가 크다. 정부가 8.31 대책에서 밝힌 주요 내용에 대해 여당이 반대하고 있다. 이 때문에 정부.여당은 당초 단일안을 만들려다 각각 도시구조개선특별법과 균형발전특별법을 내놓고 있다.

강북지역 광역개발의 필요성에는 공감해 용적률 완화, 교육 지원 등을 약속하지만 구체적인 개발방법에서 엇갈린다. 정부는 주택공사 등 공공기관이 시행하는 경우에 한해 용적률 완화 등의 혜택을 줄 방침이지만 여당이나 한나라당은 민간(조합)이 시행하는 경우에도 인센티브를 주겠다는 것이다.

사업방식과 관련, 정부는 기존 재개발.재건축 등을 활용하겠다는 입장이지만 여당은 도시개발방식을 활용한 새로운 방식을 제안하고 있다. 서울시가 뉴타운으로 지정한 지역에 대해 여당 안은 기득권을 인정해 특별법을 적용할 방침이지만 정부는 새로운 지정절차를 밟도록 하고 있다.

정부.여당 간의 논쟁에 한나라당의 뉴타운특별법까지 가세해 모두 3개의 법안이 이번 정기국회에서 다뤄질 전망이다. 논란이 커지면 특별법 제정이 늦어질 수 있다. 현재로선 특별법의 내용 자체가 불확실한 상태다.

때문에 어느 안으로 합의되느냐에 따라 투자성이 크게 달라질 수 있어 특별법 제정을 지켜봐야 한다고 전문가들은 말한다.

◆ 일부는 용적률 혜택 못 받아=특별법에서 보장하는 용적률 등의 인센티브를 기대하기 어려운 뉴타운이 있다. 노후도 등 재개발 요건에 맞지 않아 재건축방식으로 사업을 추진하는 뉴타운들이다. 정부는 8.31 대책에서 용적률.층수.중대형 평형 제한 완화 등을 재개발 지역에만 국한하기로 했다. 특별법의 적용을 받더라도 재건축 규제를 풀어줄 경우 다시 집값을 불안하게 할 수 있다는 우려에서다.

방화.천호.노량진뉴타운 등이 주로 재건축방식이다. 특별법 혜택을 기대하기 어려운 데다 사업추진도 늦다. 지은 지 20년이 되지 않은 건물들이 많아서다. 때문에 이들 뉴타운 내 구역 대부분이 2010년 이후에나 재건축을 시작할 수 있다. 9개 구역으로 나눠진 방화뉴타운의 경우 전략사업지역인 긴등마을 재건축만 올해, 나머지 8곳 중 7개 구역은 2011년 이후에나 가능할 것 같다.

6400가구가 건립될 예정인 천호뉴타운은 전체 사업부지의 절반이 넘는 7만평의 9개 구역 재건축사업 대부분을 2009년 이후에 할 수 있다. 노량진뉴타운도 7개 구역(12만 평)을 재건축으로 개발키로 했는데 대부분 4년 이후에나 가능한 것으로 알려졌다. 부동산 중개업소들은 "뉴타운 내 재개발 사업지역들은 서울시의 지원에 힘입어 구역 지정 등의 절차를 빠르게 밟고 있는데 이들 지역은 사업이 감감해 투자문의조차 드물다"고 말했다.

◆ 달아오른 열기 가라앉아=잠시 들떴던 뉴타운 투자시장이 최근의 급등세가 주춤하며 잠잠해졌다. 정부의 토지거래허가제 강화 검토가 찬물을 끼얹은 것이다.

허가대상 기준면적(현행 54평 초과) 축소는 투자 입장에서 날벼락이다. 건교부는 허가대상 규모를 아직 결정하지 않았다고 해명하지만 토지거래허가제 무풍지대였던 상당수 뉴타운 내 주택이 허가대상에 포함될 것으로 예상된다.

정부는 허가구역 지정 시기를 앞당기겠다는 방침을 내놓았다. 추진단계에서 허가구역으로 묶겠다는 것인데 가격이 뛰기 시작하는 신청 시점으로 예상된다. 동작구 흑석동 K공인 관계자는 "토지거래허가제 강화 등의 이야기가 나오면서 문의조차 뜸해지며 관망세를 보이고 있다"고 말했다.

송파신도시 인근이어서 가장 관심을 끈 거여.마천뉴타운 후보지도 마찬가지다. 건물 노후 정도가 다소 덜한 지역 8만 평 정도가 대상지에서 빠질 것으로 알려지면서 대상지 경계가 불투명한 것도 이 지역 시장이 조용해진 원인이다.

안장원 기자