강북 뉴타운 '묻지마 투자' 조심

서울 강북 뉴타운 구역의 주택이나 상가를 살 때는 조심해야 할 것 같다.

아파트 입주권을 노린 투자자들이 몰리면서 집값.땅값이 크게 올라 거품 논란이 일고 있는 데다 보상기준이 까다로워 낭패를 볼 수 있기 때문이다.

서울시는 공영개발로 추진되는 은평 뉴타운 등의 구역에선 '구역내 실거주, 구역외 무주택' 요건을 지켜야 전용면적 18평 아파트 입주권을 주는 내용을 담은 강북 뉴타운 보상계획을 마련 중이어서 묻지마 투자는 금물이라고 전문가들은 조언한다.

◇값 상승세 지속=은평구 진관내.외동, 구파발동 일대 은평 뉴타운 안의 20평대 단독주택은 1구역을 기준으로 평당 6백만~7백만원으로 두달 전에 비해 50만~1백만원 올랐다. 40평대는 평당 5백50만~6백만원, 50평대 이상도 5백만원 이상 줘야 살 수 있다.

진관외동 미래부동산 이종인 사장은 "서울시가 지난달 강북 뉴타운 가운데 최대 규모인 은평 뉴타운(1백8만평)을 생태전원도시로 조성하겠다는 개발기본구상안을 발표하면서 투자 문의가 부쩍 늘었다"며 "20평대는 매물 품귀 현상을 빚고 있다"고 말했다.

현지 부동산중개업계에선 강남구가 투기지역으로 지정되면서 투자자들이 규제가 덜한 강북 뉴타운으로 발길을 돌리고 있는 것도 값 상승의 한 요인으로 본다.

은평구의 한 부동산중개업소 金모 사장은 "일부 투자자는 지금 집을 사면 국민주택 규모인 32~33평형 아파트 입주권을 받을 수 있는 것으로 오해하고 있다"고 말했다.

서울시가 공영개발방식으로 개발을 추진 중인 성동구 하왕십리 일대 왕십리뉴타운 1구역도 강보합세다. 10평대 단독주택은 평당 1천5백만원, 30평대도 1천만원을 호가한다.

왕십리 삼성공인 김기영 사장은 "두달 전보다 평당 50만원 이상 올랐다"며 "대부분 아파트 입주권을 노린 투자자"라고 말했다.

뉴타운의 경우 건물.토지의 감정평가를 통해 현금 보상을 한 뒤 아파트 입주자격을 부여하는데 최근 급등한 부분은 감정평가 때 그대로 반영되지 않기 때문에 주의해야 한다.

아파트 입주권 자격이 주어진다고 해도 분양대금은 납입해야 하므로 자칫하면 일반아파트를 분양받는 것보다 더 많은 돈이 들어 갈 수 있다고 전문가들은 지적한다.

◇입주자격 까다로워=이들 지역의 주택을 매입한다 해도 아파트 입주권을 받기란 쉽지 않다.

서울시에 따르면 뉴타운 내 주택 소유자에게 주어지는 아파트 입주권은 취득시점이 이주대책 기준일(2002년 11월 20일)이전이냐, 이후냐에 따라 크게 달라질 것으로 보인다.

이주대책 기준일 이전에 주택을 소유하면서 구역 내에서 거주한 사람은 다른 지역에 집이 있더라도 전용면적 18평(협의양도자는 전용 25.7평)아파트 입주권을 받을 수 있을 것으로 예상된다.

구역내 비거주자는 전 세대원이 다른 지역에 주택이 없어야만 입주권을 받을 수 있을 것으로 보인다.

서울시는 이주대책 기준일에서 내년 1분기로 예상되는 협의계약 체결일 사이에 주택을 매입한 경우 구역 내에 살면서 전 세대원이 다른 지역에 주택이 없어야 전용 18평 아파트 입주권을 주는 방안을 검토 중이다.

협의계약 체결일은 서울시 도시개발공사와 주택 소유자가 건물.토지 보상가에 합의해 계약을 맺는 날이다.

서울시 관계자는 "지난해 7월 상암지구(3공구)보상 때에는 거주 요건을 갖추지 않아도 전용 18평 아파트 입주권을 주었으나 지난 1월부터 공공용지 보상 관련 법률이 바뀌어 이 요건이 추가됐다"고 말했다.

상가도 이주대책 기준일 이후에 매입한 경우 상가 분양권이 주어지지 않으며 나대지는 현금보상만 할 것으로 전망된다.

서울시 도시개발공사 관계자는 "투기 억제 차원에서 보상 기준과 자격에 대한 심사를 강화할 것"이라며 "무턱대고 아파트 입주권을 노리고 뉴타운 내 주택을 매입하는 것은 위험하다"고 지적했다.

박원갑 기자