[절세 가이드] 부동산 임대사업

저금리 기조가 지속되면서 오피스텔이나 근린상가 등 부동산 임대사업을 재테크 수단으로 활용하는 사람들이 많아졌다. 부동산 임대사업을 하기 전에 반드시 알아둬야 할 세무 상식과 절세 방안을 알아본다.

◇임대사업하기 전에 사업자등록을 먼저=오피스텔이나 상가건물을 임대할 목적으로 분양받을 때는 분양대금을 내기 전에 관할 세무서에 사업자등록을 해야 건물 분양가의 10%에 이르는 부가가치세를 공제받을 수 있다.

국민주택 규모 이하의 주택 두채 이상을 신규 분양받거나 미분양 아파트를 사들여 주택 임대사업을 하는 경우엔 주택임대사업자로 지방자치단체에 등록하면 면적에 따라 취득세와 등록세를 감면받는다.

또 세법상 사업을 포괄적으로 양수도하면 부가세를 물지 않으므로 오피스텔 여러 채를 임대하는 사업자는 한채씩 따로 사업자 등록을 하는 것이 좋다. 그래야 한채씩 팔 경우에도 '포괄적인 사업의 양도'로 인정받아 부가세를 안 물게 된다.

◇간이과세 포기신고해야 부가세 추징 면한다=오피스텔을 2002년 이후 산 경우는 10년, 그 이전에 산 경우엔 5년 내에 주거용으로 자신이 쓰거나 남에게 임대하면 취득단계에서 환급받았던 부가세 중 일정액을 다시 물어내야 한다.

또 오피스텔 임대수입이 연간 4천8백만원 미만이면 세무서로부터 간이과세자 전환대상자로 통보되는데 이때 간이과세 포기신고를 해둬야 당초 환급받은 부가세를 추징당하지 않는다.

주거목적 이외의 용도로 부동산을 임대할 땐 임대료에 대해 부가세를 내야 하므로 매달 임차인에게서 받는 월세에 부가세 부분을 포함할지를 사전에 분명히 해둬야 한다.

◇부부 중 소득이 적은 쪽이 지분 더 갖게=부부 공동명의로 부동산을 살 땐 소득이 적은 사람의 지분을 더 크게 하면 세금을 아낄 수 있다.

세법에선 부부나 가족이 공동으로 부동산을 임대하는 경우 전체 임대소득을 지분이 많은 사람의 소득으로 간주한다. 소득세율(9~36%)의 차이를 감안하면 소득이 적은 사람이 임대소득을 합산해 세금을 무는 편이 유리한 것이다.

1억원까지는 증여세율이 10%이므로 이미 부동산을 산 경우라면 소득이 적은 쪽으로 지분을 증여하는 게 절세 요령이다.

안만식 조흥은행 프라이빗뱅킹 스페셜서비스 팀장

※다음회는 투기지역에서 부동산을 거래할 때 절세법에 대한 칼럼이 게재됩니다.