[노후설계 재산리모델링] 상가 마련한 40대 미혼

중앙일보

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Q : 아직 결혼하지 않은 40대다. 부모님과 함께 살면서 아파트와 상가를 마련했다. 하지만 최근 상가 가격이 크게 내려가고 임대 수입도 줄어 걱정이다. 앞으로 결혼도 생각하니 재산 관리를 체계적으로 해야겠다는 생각이 든다.

A : 서울에 사는 심모(41)씨는 부모와 함께 생활하면서 주택 마련 외의 재무 목표에는 그다지 관심을 두지 않았다. 좋은 위치에 있는 아파트를 사서 주택 마련이라는 재무 목표는 성공한 듯이 보인다. 하지만 노후나 위험을 대비한 준비가 전혀 돼 있지 않다. 또한 매월 수입도 급여통장에 모아두는 것에 만족하고 있다. 좀더 일찍 관심을 두었으면 하는 아쉬움이 남는다.

# 부동산 투자가 만병통치약 아니다

심씨가 보유하고 있는 서울 광장동 아파트는 입지도 양호하고 잘 조성된 단지여서 장기적으로 보유해도 좋은 자산이 될 것으로 보인다. 그러나 상가는 달리 생각해 볼 필요가 있다. 현재 서울 대형 전자상가의 임대료는 많이 떨어져 있다. 이는 장기적인 PC업계의 불황과 경쟁 심화, 최근 대형 PC업체들의 부도 영향을 받았기 때문이다. 물론 이 상가는 주변 지역에 비해서는 아직 건재한 편이다. 하지만 장기적으로 볼 때 상가의 임대료나 매매시세는 피크 시점을 지난 것으로 판단된다.

심씨의 경우 시세 7000만원에 보증금 1000만원, 월 임대료 28만원이면 연간 임대료 336만원으로 5.6% 수준의 수익률을 내고 있다. 부동산 임대 수익으로는 평균 수준으로 나쁜 투자자산이 아니다. 하지만 현재의 추세 등을 고려할 때 향후 수익률이 지속적으로 유지 또는 상승하기 어려울 것 같다. 가능한 한 빨리 매각할 것을 권한다. 조만간 결혼할 계획이라면 보유하고 있는 아파트에 입주하기 위해 내줄 전세자금의 재원으로 활용해도 좋을 것 같다.

심씨는 아파트와 상가를 보유해 겉으로는 상당한 자산을 보유한 듯 보인다. 그러나 사실상 아파트 이외의 자산은 없으며, 그나마 부모와 살기 때문에 활용 가능한 1억8000만원의 전세자금도 제대로 운용하지 못하고 있다.

# 노후 준비 등 다양한 재무 목표에 관심 가져야

심씨는 결혼을 생각하고 있다. 광장동 아파트에 신혼살림을 차릴 경우 입주자에게 전세보증금 1억8000만원을 내 주어야 한다. 따라서 현재 보통예금에 있는 1억2000만원을 중장기적으로 투자할 수 없는 입장이다. 하지만 지금처럼 1억2000만원을 보통예금에 둔다는 것은 의미가 없다. 이런 식으로 자금을 둘 경우 잘못하면 방만하게 사용할 가능성도 있다. 따라서 유동성을 확보하면서 적정한 수익률도 고려한 투자를 해야 한다.

우선 2000만원은 머니마켓펀드(MMF)로 두어 유동성과 수익성을 동시에 확보하고, 나머지 1억원 중 5000만원은 상호저축은행의 1년짜리 상품으로 가입하고, 5000만원은 채권형 펀드로 안정적으로 운용하면 조금이라도 나은 수익률을 얻을 수 있다. 이 경우 부모님 명의를 이용해 세금우대나 비과세 혜택 상품에 투자하는 것도 고려해 볼 만하다.

심씨가 매월 저축할 수 있는 금액은 170만원(상가 매각시 150만원)이다. 이 자금은 자신의 노후자금과 향후 자녀 교육 등 다양한 재무 목표를 위해 분산해 자산 형성을 해야 한다.

# 사고 보장 위한 보험 가입 필요

현재 미혼이긴 하지만 40대에 접어들었다는 점을 고려하면 재해사고 등에 대비한 보험 가입이 필요하다. 현재 월 3만원씩 납입하고 있는 환급형 상해보험은 보장되는 부분이 미약해 뜻하지 않은 문제가 발생할 때 별 도움이 되지 못한다.

따라서 노후 준비와 보장을 동시에 할 수 있는 변액유니버셜 상품을 통해 보장과 노후 대비 자산 형성을 할 것을 권한다. 매월 자산 형성이 가능한 자금의 30%인 월 50만원을 변액유니버셜 상품에 가입하면서 특약을 이용할 경우 충분한 위험 보장을 80세까지 받을 수 있으며, 경제활동이 가능한 55세까지 납입하고 기대수익률 연 9%로 운용이 된다고 예상할 경우 노후 시작 시점인 61세 때 약 1억8500만원의 노후자금을 확보할 수 있다. 은퇴시 주택 규모를 줄여 여기에 2억원 정도의 자금을 더해 별도로 노후자금을 마련해 둔다면 어느 정도 자금 마련은 할 수 있을 것으로 보인다.

나머지 1억2000만원은 은행의 적금, 적립형 펀드 등으로 2~3개 정도 분산하여 자산을 형성할 것을 권한다. 상가를 보유할 때 발생하는 20만원은 연금저축에 10년 이상 가입해 노후자금의 일부를 마련하면서 소득공제(연 240만원) 혜택을 받는 것이 좋겠다.

만일 결혼 후 부인이 전업주부일 경우 앞에서 말한 월 120만원의 자금은 모두 생활비로 사용될 가능성이 있다.

정리=김창규 기자

◆ 이번주 자문단=김대환 미래에셋증권 삼성역 지점장, 김은미 한화증권 콘체른 PB센터 부지점장, 권남원 웰리치 F&I 대표이사, 박상준 이넥스플래닝 실장(사진 위 왼쪽부터 시계방향).

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