10.11 부동산 안정대책 이후 아파트 시장 전망을 놓고 논란이 한창이다.서울 강남지역 재건축 아파트 급매물이 쌓이면서 값도 크게 빠지고 있고,재건축 대상이 아닌 일반아파트 역시 약세를 면치 못하고 있기 때문이다.
그동안 아파트 시장은 내년 상반기까지 강보합 또는 횡보 국면이 이어지다가 3분기 이후 조정국면에 접어들 것이란 전망이 주류를 이뤘다.아파트값 급등의 주요 요인인 수급불안이 하반기부터 해소될 것이라는 이유에서다.
그러나 최근 정부가 내놓은 부동산투기억제책이 예상보다 강한 데다 그 약발이 먹히고 있는 데다 신정부의 개혁 드라이브 등으로 투자수요가 크게 위축돼 내년 상반기까지 조정을 보이다가 하반기 이후 재상승할 것이라는 주장이 나오고 있다.부동산 시장의 큰 변수인 정부의 정책·수요자의 심리에 더 초점을 둬야 한다는 논리다.
◇상반기 조정,하반기 다시 오른다＝삼성증권 리서치센터 신동석 연구위원은 “정부의 10.11 대책 이후 투자 수요가 줄어들어 앞으로 2∼3분기 정도 조정을 보이다 내년 여름방학 이사철부터 아파트값이 다시 상승세를 탈 것”이라고 전망했다.
아파트에 대한 초과수요가 여전해 공급이 크게 늘어나지 않는 한 인위적으로 시장을 억누른다 해도 일시적 조정후 재상승할 것이라는 얘기다.
삼성경제연구소 박재룡 수석연구원도 같은 견해다.그는 “과거 정권교체 때처럼 신정부가 들어서는 내년초엔 개혁드라이브의 일환으로 시중의 과잉유동성을 흡수하는 조치를 내릴 것 같다”며 “아파트값은 상반기까지 고전을 면치 못하다 하반기부터 상승세를 탈 가능성이 크다다”고 내다봤다.
특히 상반기까진 미국경제 이중침체（더블딥）논란 등 대외 불확실성으로 주택 투자수요가 위축될 수밖에 없을 것이라는 지적이다.그러나 하반기엔 미국경기가 회복될 가능성이 높은 데 이럴 경우 수출과 구매력이 늘어나는 등 주택시장에 호재로 작용할 것이라고 그는 주장한다.
때문에 내 집을 마련하려는 수요자들은 중기적으로 저점을 찍을 가능성이 큰 내년 2분기 말을 노리는 게 좋다고 조언했다.
메리츠증권 윤두영 이사는 인구구조상 왕성한 주택구매층인 30∼40대층이 늘어나는 데다 수급불안이 당분간 해소될 가능성이 낮아 당분간 소폭 조정을 보이다가 하반기부턴 오름세를 탈 것이라는 입장이다.
부동산개발업체 ＣＩ＆Ｄ 장성규 소장은 정부의 부동산안정대책 약발이 6개월 이상 지속하기 힘들다는 이유로 하반기 재상승 가능성에 무게를 두고 있다.
강철수 부동산컨설팅 강철수 사장은 아파트 상승 기조는 꺾이지 않았으나 조정이 좀더 이어질 것으로 내다본다.그는 “서울 강남권 아파트값은 단기간에 너무 올라 앞으로 1년간 10％ 이상은 빠진 뒤 내년 말쯤 다시 회복세를 보일 것”이라고 전망했다.
◇상반기까지 횡보,하반기엔 빠진다＝건설산업전략연구소 김선덕 소장은 내년 하반기 서울지역 입주물량이 3만8천9백39가구로 상반기（2만9천1백87가구）보다 33％ 가량 많다는 점을 주목해야 한다고 말한다.
그는 “아파트값은 경기에 따라 진폭은 달리할 수 있지만 대체로 입주량과 역비례하는 특성을 갖고 있다”며 “내년 상반기까지는 강보합세를 유지하겠지만 수급불안이 해소되는 하반기엔 하락이 불가피하다”고 지적했다.
내집마련정보사 강현구 팀장도 “겨울방학 이사철이 시작되는 올 연말부터 내년 2∼3월까지 아파트값이 오른 뒤 그 수준에서 횡보를 하다 하반기부터 하락할 것”이라고 말했다.
조흥은행 서춘수 재테크팀장은 내년 하반기엔 경기가 상반기보다 더 나빠져 주택수요 위축이 불가피하다는 주장이다.서팀장은 “2000년 8월 저점을 찍고 회복세를 보인 국내경기가 내년 3분기께 하강하고 경상수지도 월별로는 적자로 반전될 가능성이 크다”며 “실물경기가 위축될 경우 아파트값도 하락압력을 받을 것“이라고 전망했다.
하나경제연구소 박덕배 금융조사팀장도 “아파트값이 적정가치보다 높게 형성돼 있지만 내년 상반기까진 크게 내리지도 오르지도 못할 것”이라며 “입주가 늘어나는 내년 하반기엔 조정에 들어가 2∼3년 정도 하향안정세가 예상된다”고 말했다.
◇투자전략 어떻게 세우나＝내년 아파트값에 대한 전문가들의 전망은 이처럼 다르지만 급등락할 가능성은 낮다는 게 대체적인 견해다.
아파트값이 내리더라도 1990년대초처럼 지루한 조정 장세가 되고 오르더라도 물가상승률 이상을 기대하긴 어렵다고 전망한다.
따라서 아파트값이 크게 오를 것으로 예상하고 전세를 안고 투자하는 일은 피하는 게 좋다는 것이다.ＲＥ멤버스 고종완 사장은 “투자보다는 실수요 위주로 접근을 하되 지금 시세보다 5％ 이상 빠질 때 사는 게 바람직하다”고 말했다.
(조인스랜드) 박원갑 기자
