땅값상승에 「종점」있다

오늘의경제를 특정짓는 각종가격상승 「레이스」 에서 「톱」 을 달리는 가격은「땅값」이라고 해야겠다. 공업이발전하면할수록, 도시가 팽창하면 할수록 지가는끝없이 상승한다는것이 지금은 상식처럼돼있다. 그러나 이러한 지가상승추세에대해 최근 일본 삼릉은행은 『땅값은 어디까지 오를것인가?』 라는 연구논문을 통해 일본의 지가상승은 5년이내에 한계에 도달한다고 지적하여 주목을 끌었는데 이것은 우리나라의 경우에도 적용할수 있는것으로 관심을모으고 있다.
일본부동산연구조사에의하면 61년부터 68년사이의 전국시가지가격의 연평균상승률은 17·3%로 소비자물가상승률·이자율은 물론같은 기간중의 1인당국민소득증대율을 크게상회했다.
일본의 이같은 지가상승률은 우리나라와 비슷한경향을 나타내고있다.

<서울40·7%상승>
우리나라 건설부조사를보면 60년을기준으로한 전국의 지가는 66년말까지 6년동안 1백65%가 뛰었고 연평균등귀율은 27·6%를나타냈다.
특히 서울 희성시가지의경우는 연평균40·7%의 상승률을 드러내 지가상승폭이 일본보다 오히려 크다는것을 보여주었으며 이 상승률이 이자율·성장율·물가상승률 앞지르고 있음을 일본과 유사하다는것을 실증해주고있다.
이러한 지가동향에대해 삼릉은행이 일본지가상승한계론을 주장한것은 우리나라에도 타산지석이 될수있는것이다.
삼릉은행의 주장은『현재 지가의 이상등귀는 자연히억제된다』는 것으로 요약된다.

<근로자는 교외로>
그 논거를 골자만 추려보면 다음과같다.
▲68년중 동경주변(도심지에서 10km내지 45km반경)택지가격은 25·1%가 상승, 1인당 국민소득상승률 15·6%를 상회했다. 이경향이 계속되면 현재 통근시간이 1시간걸리는 지역에서 땅50평사는데 연수의 3배정도 걸리던것이 5년후에는 4·7배, 10년후에는 7배 정도된다. 이렇게되면 일반노동자는 동경근교의 땅을사려고 하지않는다. (수요감퇴)
▲동경권에서 민간분양택지를 구입한 7천가구중「지가상승」 「자산보획」 투기적 동기로 산것이 42%를 점하고있다.
대도시주변 도시화에의 한 대폭적인 인구증가에비해 토지가 절대적으로 부족하므로 지가상승이 필연적이라고 보고있으나 사실상 투기적 가수요가 크기때문이다.(가수요성행)
▲토지수요자는 지불능력에 따른 한계가격이있다. 현재 이 한계가격에 비례한 비례한 구입한계지는 도심에서 통근시간 1시간반이내이나 지가상승률이 소득상승률보다 높기때문에 한계지는 점차외곽으로 밀려난다. 일반주택수요자는 가능한한 도심지에 가까운 곳을 원하는반면 지불능력이 모자라는까닭에 가장 가까운 외곽지대에 수요가몰려들고 이것이 지가상승을 유발하면 또 인접외곽지로 물러나고 토지투기가수요 몰려든다. (지불한계지 원격화운동)
그러나 여기에는 통근한계지가 있어 생리적조건에비추어 도심지로부터 1시간반의 지점이된다. 결국 지불한계지와 통근한계지가 일치하는 지역이 지가상승의 종점이되며 5년이내에 이때가 온다.

<도시재개발로 박차>
▲지불과 통근한계지가 일치하면 지불한계지 원격화운동은 정지되고 지가등귀는 「스톱」할 가능성이크다. 이렇게되면 입지조건이 상대적으로 유리하다고 투기적가수요 대상이 되었던 내부지역지가도 가능성이 있다.
▲최근의 기업 사택확충정책·도시재개발 및 「뉴·타운」 건설등이 이 움직임에 박차를 가할지도모른다.
이러한 근거밑에 일본지가상승 「붐」은 곧 가라앉는다는것이 삼릉은행의 주장이다.
가격을 좌우하는 가장 기초적인 이론은 수요와 공급의 「메커니즘」임은 두말할것도 없다. 땅값이 끊임없이 올라가는것도 땅은 한정되어 있는데 사고자하는 사람은많기 때문이다.
여기에 소위 부동산투자라는 가수요까지 겹치는 현상이 땅값상승을 급「템포」로 만든다.

<지가한계에 반론도>
삼릉은행의 주장에대해 일본안에서도 반론이 없는것은 아니다.
첫째로, 지불한계지와 통근한계지의 일치하는때가 그렇게 간단히 오지는 않는다는 것이다. 통근수단이 발달되고 부 도심지에「오피스」가 이전하는 경향이었기때문이다.
둘째는, 한계지수요자의 소득이 늘어나므로 지불능력이 높아져 지가를 자극하고 또 만약 한계지땅값상승력이 둔화되었다해도 내지역은 가수요뿐아니라 고소득층이 중심이된 실수요가 많으므로 쉽사리 지가변동이 오지않을것이라는 이유를 들고있다.
여기에 일본은 좀더 특수한 사정이있다. 미작수익율이 높아 농민이 땅을전용하려하지 않는데다 전통적으로 농민은 경지를 처분하여 과감히 딴방향으로 투자하려는 혁신성이없고 보수적인 면을 간직하고있다.
따라서 땅을 공급할 여력이 있는데도 이것이 잘 실행되지 않고있다.
우리나라도 서울의 예를들면 한창 변두리 땅값(주로택지)이 1년에 1백%이상씩 경이적인 상승률을 보인때가 있었다.
부동산투자의 본보기로 땅에대한 투자는 급증하는 서울인구와정비례하여 큰수익성을갖는 것으로 평가되었었다.
그러나 최근에는 변두리로 뻗어가는 주택지대가 통근시간이라는 벽에막혀 주춤한 감을 주고 있다.
일본의 동경권과 우리나라 서울권의 차이는 지하철의 유무차이만큼 그 테두리가 다를지 모르겠으나 근본적으로 한계지의 개념은 같은것일 수밖에 없다.
일본이 이 한계지설대로 5년이내에 지가상승률이 둔화된다면 우리나라우 어느시기엔가는 이 현상이 나타날수있을 것이다. <현영진기자>