2년 미만 1주택자 집 양도세 면제 안돼

4·1 부동산대책의 양도세 5년간 면제 적용 시점이 22일부터로 확정된 뒤 아파트를 분양받기 위해 견본주택을 찾는 방문객이 크게 늘고 있다. 사진은 서울 운니동에 있는 삼성물산의 래미안 갤러리. [사진 삼성물산]

4·1 부동산종합대책에 포함된 세제 혜택 후속 조치가 거의 마무리됐다. 오락가락하던 생애 최초 주택의 취득세 면제 소급일을 4월 1일로 하기로 여야 간 의견이 모아진 가운데 국회 안전행정위원회는 29일 전체회의를 열고 이 문제를 매듭지을 계획이다. 그런데 4·1 대책의 세제 혜택은 어느 때보다 요건이 까다로워 집을 사는 사람(매수자)은 물론 집을 파는 사람(매도자)도 주의해야 할 점이 많다. 혜택 여부를 잘 살피지 않았다가 낭패를 볼 수 있기 때문이다. 4·1 대책 세금 혜택과 관련한 주의점과 궁금증을 살펴봤다.

양도세 혜택 기준은 계약일

　- 생애 최초 주택 구입자의 취득세 면제와 양도세 면제 기준일은.

　“취득세는 지난 1일(예정)부터, 양도세는 22일부터 소급 적용된다. 적용 기준도 다르다. 취득세는 취득을 기준으로 한다. 취득일은 집값을 모두 지불한 날(완납일)이나 소유권 이전 등기 접수일 중 빠른 날이다. 대개는 값을 모두 치르고 소유권 이전 등기를 접수하므로 완납일이 취득일이 된다. 양도세 기준은 계약일이다. 22일 이후 계약했다면 양도세 면제 혜택을 받을 수 있다.

계약서에 쓰인 실가격 기준

　그런데 1일 이후 취득해 취득세를 이미 냈더라도 생애 첫 주택 구입자는 세금을 전액 돌려받을 수 있다.

　취득·양도세 감면은 한시적인 제도여서 연말까지만 적용된다는 점을 명심해야 한다.”

　- 계약일은 10일이지만 계약금 완납일은 22일 이후다. 양도세 혜택은.

　“가령 경기도 화성시 동탄2신도시에서 최근 분양된 반도유보라 아이비파크 아파트의 계약일(1차 계약금 납부일)은 8~10일이지만 계약금 완납일(2차 계약금 납부일)은 다음 달 9일이다. 양도세 수혜 대상이 되는지 헷갈리는데 정부가 현재 검토 중이다. ”

　- 6억원이란 가격의 기준은.

　“계약서에 쓰인 실거래가격이다. 이 때문에 실제 거래가격이 6억원이 넘는 집을 계약서에는 6억원 이하로 적는 경우도 생길 것으로 예상되는데 적발되면 세제 혜택을 받을 수 없으니 주의해야 한다.”

LTV 완화는 6월 이후 가능성

　- 생애 최초 주택 구입자에 대한 금융 규제가 완화됐다고 하지만 실제 대출금은 기존과 차이가 없는데.

　“아직 후속 절차가 마무리되지 않아 은행권이 금융 규제 완화를 적용하지 못해서다. 주택담보인정비율(LTV)을 완화(60%→70%)하려면 ‘규정 변경 공고’라는 행정 절차를 밟아야 하는데 절차상 6월은 돼야 시행될 수 있다. 따라서 집값의 70%까지 대출을 받으려면 6월 이후에 구입해야 한다. ”

　- 1가구 1주택에 대한 기준은.

　“배우자 등 세대원이 갖고 있는 주택이 한 채인 경우를 말한다. 아파트 청약 때나 세법에서 초소형 주택 등은 주택 수 산정에서 제외되기도 한다. 하지만 4·1 대책의 양도세 기준에서는 무조건 집이 한 채인 경우만 인정된다. 아무리 작은 집이나 다른 주택 지분을 갖고 있으면 해당이 안 된다. 특히 1주택이더라도 보유한 지 2년 이상 돼야 한다. 1가구 1주택자라도 보유 기간이 2년 미만인 집이라면 양도세 혜택을 볼 수 없다. 다만 예외적으로 일시적 2주택자(종전 주택을 팔기 전에 신규 주택을 취득한 경우)의 종전 주택(2년 이상 보유)에 대해선 양도세가 면제된다.”

　- 1가구 1주택자 사실 확인 은.

　“집을 파는 사람이 시·군·구청을 통해 확인서를 신청하면 국토교통부에서 1가구 1주택자라는 임시 확인서를 발급해 준다. 매도자와 부동산중개업소를 믿고 우선 계약하는 경우라면 계약서에 ‘양도세 면제 대상 주택이 아니라면 계약을 해지할 수 있다’는 특약사항을 넣어 두는 게 안전하다.”

황정일 기자