[돈 되는 개발컨설팅] 마포 대흥역 주변에 낡은 상가 있는데…

중앙일보

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(Q)서울 마포구 대흥동 지하철 6호선 대흥역 사거리 부근에 대지 1백50평짜리 낡은 상가건물이다. 세 명에게 세를 주고 있는데 땅값이 올라 팔아야 할 지, 개발해야 할 지 고민이다.(안수용.서울 마포구 대흥동)

(A)의료 시설을 한데 모은 클리닉센터로 개발해볼 만하다. 지하철 6호선 대흥역 주변에는 최근 2~3년간 아파트 3천가구가 입주했지만 여느 역세권에 비해 정형외과.이비인후과 등 의료시설이 부족하기 때문이다.

클리닉센터는 각종 의료시설을 한 데 모아 시너지 효과를 거둘 수 있는 데다 외부 디자인을 차별화할 경우 랜드마크 역할도 할 수 있어 일반 상가보다 높은 임대수입을 올릴 수 있다.

의뢰 물건은 준주거지역 중심지 미관지구이므로 건폐율 60%, 용적률 4백%를 적용해 5층 이상 건물을 지을 수 있다. 바닥면적 90평, 연면적 5백40평인 지하 1층.지상 6층짜리 건물을 앉힐 수 있다.

진료과목별 특성에 맞춰 1층은 약국, 2층 소아과.내과, 3층 한의원,4층 치과, 5층 이비인후과,6층 피부과 등으로 유치 계획을 세우면 좋다.

공사비는 모두 14억2천만원 정도다. 공사비는 외관 차별화와 공간 활용도를 높이기 위해 일반상가보다 약간 높게 잡아야 한다. 자금이 부족하면 땅을 담보로 대출을 받고 건물 완공 후 임대보증금으로 갚으면 된다.

임대료는 1층은 평당 7백만원, 2층은 4백만원, 3~6층은 3백50만원 가량 받을 수 있으므로 임대수익은 보증금 7억2천5백만원에 매달 3천3백만원이다. 따라서 총공사비에서 임대보증금으로 갚고 모자라는 공사비의 대출이자 5천5백만원을 빼더라도 연간 3억4천5백만원(세전)을 벌 수 있다. 그대로 둘 때(6천5백만원)보다 5배가 넘는다.

지금 팔면 평당 1천만원씩 총 15억원 가량은 받을 수 있지만 연간 이자수익(연 5%)이 7천5백만원이어서 개발하는 편이 훨씬 낫다.

◇ 유의사항=클리닉센터는 대단위 주거단지 주변이나 유동인구가 많은 역세권 위주로 하되 전문업체에 맡겨 주변 병의원 현황.배후 거주단지.유동 인구 등을 충분히 조사한 뒤 개발 여부를 결정해야 한다. 고객들이 거부감을 느끼지 않도록 건물을 디자인하고 엘리베이터 등 공용공간을 넓히는 것도 필요하다.

㈜MMD 서용식 사장은 "건물을 짓기 전에 임대 계획을 미리 세워 설계하면 건물수명이 길어질 뿐 아니라 고객 유치에도 효과가 있어 임대수익을 높일 수 있다"고 조언했다.

컨설팅=㈜MMD.정리=강황식 기자 hiskang@joongang.co.kr>

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