점프등기에 주택 미등기까지…“세금 탈세 방법 많기도 하다”

조인스랜드

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[황정일기자] 최근 총리 지명자에 대한 검증 과정에서 불거진 부동산 논란 가운데 공통점은 바로 ‘등기’다. 등기는 부동산의 표시에 관한 사항과 권리에 관한 사항을 기재한 것이다.

그런데 이 등기는 과거 탈세나 재산 은닉에 활용돼 왔다고 한다. 등기를 하지 않는 등 편법을 통해 등록세 등을 내지 않은 것이다. 등기는 크게 소유권이전등기와 소유권보존등기로 나뉜다.

이전등기는 말 그대로 소유권에 변동이 있을 때 내는 것이고, 보존등기는 주택 등을 지은 뒤 최초로 내는 등기다. 탈세와 재산 은닉에는 보존등기와 이전등기가 다 활용된다. 대표적인게 속칭 ‘점프 등기’다. 실제 거래일보다 한참 늦게 등기를 내는 행위로 주로 탈세를 목적으로 이용돼 왔다.

실제 부동산 거래일이 1974년이라면 등기를 예컨대 10년 뒤에 하는 식이다. 이렇게 하면 자신의 재산을 적어도 등기일까지는 숨길 수 있다. 과거에는 특히 명의신탁도 가능해 기업인이나 공직자가 자신의 재산을 숨기기 위한 방법으로도 활용됐다고 한다.

재산 은닉 등에 등기 활용

실제 부동산 거래가 있었다고 해도 등기가 없으니 숨긴 재산을 찾을 수가 없었던 것이다. 미성년 자녀에게 증여할 경우 증여세를 더 물어야 하므로, 미성년 자녀에게 증여할 때도 이 방법이 이용됐다.

그런데 이 방법은 1990년 9월2일 부동산등기특별법이 시행되면서 크게 줄게 된다. 이 법은 소유권 이전을 내용으로 하는 부동산 계약 체결을 했다면 60일 이내에 이전등기를 하도록 한 것이다.

이전등기가 의무화된 것인데 이를 어기면 벌금을 물도록 하는 등 규제안도 담겨 있다. 그렇다고 이 법 시행 이후 점프 등기가 사라진 건 아니다. 크게 줄기는 했지만 이후에도 명의신탁 등을 통해 재산을 숨기는 사례가 적지 않았다는 게 법무사들의 설명이다.

과거 등기를 이용한 세금 탈세 방법 중 또하나는 보존등기다. 사실 이 방법은 가장 최근까지도 활용되고 있다. 예컨대 내 땅에 내 집을 짓거나, 회사 사옥을 짓고도 등기를 안 내는 것이다.

내 땅에 내가 집이나 회사 사옥을 지어 내가 사용하거나 임대하니 굳이 등기를 낼 필요가 없어서인 경우도 있지만 대개는 등록세를 회피할 목적으로 활용된다.

이제는 보존등기 미뤄봐야 이득 없어

실제로 서울시가 지난해 8월 서울 내 1만㎡ 이상 대형 건물을 신·증축한 후 보존등기를 하지 않은 경우를 조사해 봤더니 9개 기업이 보존등기를 미루고 약 107억원의 등록세를 안 냈다. 이 중 2개 기업이 등록세 53억원을 자신 납부했다고 한다.

당시 A기업과 B기업은 각각 2010년 1월, 2007년 12월 본사 사옥을 준공한 뒤 등기 신고를 미뤄오다 시의 행정권고로 등기 신고를 마친 뒤 등록세 8억5000만원, 44억5000여만원을 납부했다.

이 방법이 지금도 쓰이는 것은 부동산등기특별법상 보존등기는 해당이 안되기 때문이다. 이전등기와 달리 보존등기는 의무 사항이 아닌 셈이다. 그래서 서울시도 세금을 추징하지 못하고 행정권고만 했다.

법을 어긴 게 아니므로 강제할 수 없으니 보존등기를 하도록 권고만 했고, 기업 2곳이 자진해서 등기한 뒤 등록세를 낸 것이다. 당시 발각된 7개 기업은 여전히 등기를 미루고 등록세를 내지 않고 있다고 한다.

하지만 이 또한 2011년 1월 이전까지만 가능했다. 2011년 1월 1일부터 취득세와 등록세가 취득세로 합쳐지면서 보존등기를 미뤄봐야 별 이득이 없어진 것이다. 과거에는 준공승인을 받은 뒤 취득세만 내고 보존등기를 미뤄 등록세를 아낄 수 있었지만 취득세로 합쳐지는 바람에 이득이 없어진 것이다.