[부동산] 땅은 여윳돈으로만 투자해야

아파트는 투자용인지, 실제 거주용인지 입찰 목적을 뚜렷이 해야 한다. 실거주용이라면 원하는 생활권에 있는 아파트를 좀 비싸게 낙찰해도 되지만, 투자 목적일 경우 위치가 좋다 해도 분위기에 휩쓸려 응찰가를 높게 쓰면 안 된다.

실입주일은 보통 입찰일로부터 3개월이기 때문에 자금 및 이사계획도 여기에 맞춰 짜야 한다. 관리비가 밀렸는지도 확인해야 한다. 체납된 관리비 중 공용부분은 낙찰자가 부담해야 한다. 실제 최근 경매에 나온 서울 도봉구 쌍문동의 한 아파트는 체납관리비가 650만원이나 됐다.

토지가 따로 등기됐거나 대지권이 미등기 상태인 아파트는 낙찰하지 않는 게 상책이다. 굳이 응찰하려면 토지등기부등본을 떼 등기내용을 확인하고 감정평가서를 보고 대지지분을 미리 알아둬야 한다.

상가는 짚어볼 게 많다. 상가 경매의 핵심은 상권 분석이다.

경매에 나온 상가는 싸긴 하나 상권이 좋지 않은 물건이 많다. 낙찰 후 업종을 다시 배치하거나 건물 리모델링을 통해 상가를 살릴 수 있는 지도 따져봐야 한다. 주변 임대료.유동인구.개발재료 등의 확인을 간과해서는 안된다.

명도(임차인 등을 내보내는 절차)비용도 고려해야 한다.

상가임대차보호법 시행으로 명도 분쟁이 줄었으나 권리금 인정을 둘러싼 잡음은 끊이지 않고 있다. 낙찰가 말고도 세금.명도비용으로 낙찰가의 8% 안팎을 더해 투자금을 잡는 게 안전하다.

땅은 값이 올라도 거래가 잘 안 돼 자금을 회수하기 어렵기 때문에 여유자금으로 낙찰해야 한다. 아파트처럼 정해진 값이 없으므로 입찰 전에 꼭 현장답사를 해야 한다. 토지 관련 서류의 내용과 실제 상황이 맞는지도 살펴야 한다.

국토이용계획법.농지법 등에 어긋나 땅을 활용할 수 없으면 값이 싸도 가치가 없다. 농지는 매각기일로부터 1주일 안에 농지취득자격증명을 내지 않으면 매각은 불허가되고 법원에 따라 입찰보증금이 몰수되기도 한다.

임야는 정확한 경계.면적.진입도로.경사도.수목상태를 체크해야 한다. 특히 임야에 분묘가 있을 때는 주의해야 한다. 분묘가 있으면 옮길 수 있는지를 확인해야 뒤탈이 없다. 농지는 경락잔금 대출이 잘 안 된다. 대출이 불가능한 땅을 낙찰해 발을 구르는 경우도 있다.

성종수 기자