면제된 재건축 초과이익 부담금제 시장에선 시큰둥

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[박일한기자] 앞으로 2년간 재건축 추진단지에 부과하는 초과이익 환수부담금(재건축 부담금)을 물리지 않는 관련법이 13일 국회 국토해양위 법안심사 소위를 통과함에 따라 침체된 재건축 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 커졌다.

강남권 재건축 단지에선 수익성 개선에 도움이 되지만 침체된 시장에 활기를 불어넣을 만한 효과를 기대하긴 어렵다는 분석이 지배적이다.

재건축 부담금은 재건축 단지가 사업을 시작한 때부터 준공될 때까지 오른 집값 가운데 해당 지역 ‘정상 집값 상승분’을 제외한 나머지 금액을 초과이익으로 보고 일부를 국가가 세금으로 환수하는 제도다.

노무현 정부가 집값이 크게 뛰던 2006년 투기 억제를 위해 도입했다. 재건축 사업의 수익성을 떨어뜨리는 제도로 그동안 재건축 사업 추진의 걸림돌이 돼 왔다는 평가를 받았다.

국회는 이번에 재건축 추진 단지 중 2014년 12월 31일까지 ‘관리처분인가’를 신청하는 단지에 한해 한시적으로 부담금을 면제해주기로 했다.

전국 120여개 재건축 단지가 혜택 대상에 포함되지만 2년 이내에 관리처분을 받기 어렵다면 대상에서 제외될 수밖에 없는 셈이다.

2014년까지 관리처분인가 받아야

이에따라 이번 규제완화의 혜택은 조합설립인가나 사업시행인가를 통과하는 등 사업이 어느 정도 속도를 내는 아파트가 주요 수혜 대상이 될 전망이다.

특히 조합원 1인당 평균이익이 3000만원 초과일 경우에만 재건축 부담금 대상이 되므로 서울 강남 지역에 수혜 단지가 몰릴 전망이다.

재건축 부담금 부과 방식은 재건축 조합설립추진위원회 승인일부터 재건축 사업의 준공 인가일까지의 집값 상승분에서 개발비용, 정상주택 가격 상승분(일반 주택 시세 변동률) 등을 뺀 금액을 기준으로 산정한다. 조합원 1인당 평균이익이 3000만원을 넘을 경우 초과 금액의 10~50%를 부담해야 한다.

1억원 이상 시세차익이 남는다면 수천만원의 추가 부담금을 낼 수밖에 없는 것. 하지만 2008년 글로벌 금융위기 이후 재건축 단지는 시세가 20~30% 이상씩 떨어진 곳이 수두룩하다. 정상적인 주택 가격 상승분보다 오히려 재건축 가격이 더 떨어졌기 때문에 과거처럼 초과이익이 있는 곳은 많지 않을 것이라는 게 대부분 전문가들의 판단이다.

나비에셋 곽창석 사장은 “최근 2~3년간 재건축 시장이 워낙 위축돼 대부분 단지의 시세가 많이 떨어졌기 때문에 초과이익이 남을 만한 곳이 많이 줄었다”며 “용적률 상향조정을 통해 개발이익이 상대적으로 클 것으로 예상되는 서울 강남권 일부를 제외하고 혜택을 보는 곳은 많지 않을 것”이라고 예상했다.

재건축 시장 침체로 시장 효과는 크지 않을 듯

이런 맥락으로 최근 잇따라 재건축 계획이 확정된 강남구 개포지구와 대치청실이나 서초구 반포주공, 강동구 고덕주공·둔촌두공·가락시영 등이 주요 대상으로 꼽힌다.

특히 개포주공은 최근 재건축을 하면 시세차익이 1억5000만원 이상 나온다는 시뮬레이션 결과도 있어 관심을 끌 전망이다.

강남구, 서초구, 송파구, 강동구 등 강남 4구의 재건축 아파트 가운데는 20개 단지, 1만8600여가구가 수혜 예상 아파트로 꼽힌다.

하지만 당장 재건축시장이 크게 동요하진 않을 전망이다. 재건축 부담금 면제는 지난해 말부터 시행을 추진해 왔고 지난 6월 입법 예고된 상태이기 때문에 이미 시장 가격에 반영돼 있다는 판단 때문이다.

개포주공 L공인 관계자는 “어제(11월 13일) 관련법이 통과됐지만 재건축 부담금 면제에 대한 전화문의를 한통도 받지 못했다”며 “이미 기정사실화로 알고 있는 사람들이 많고 시장이 워낙 침체돼 있어서 이번 관련법 국회통과가 특별히 시세에 영향을 미칠 것 같지는 않다”고 말했다.

J&K부동산투자연구소 권순형 사장은 “재건축 부담금은 초과이익이 나와야 하는데 지금 재건축에 투자해 높은 수익을 기대하긴 힘들다는 인식이 많다”며 “주택경기가 살아나지 않는 이상 재건축 시장은 당분간 약보합세를 이어갈 수밖에 없다”이라고 내다봤다.