중개수수료가 왜 이렇게 비싸?

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[최현주기자]

은퇴 후 받은 퇴직금을 어떻게 쓸까 고민하던 이모(60)씨. 서울 강동권에 작은 상가를 장만하기로 했다. 지인을 통해 소개받은 상가 전문가인 고모씨의 도움을 받아 둔촌동의 작은 돈까스 가게를 3억5000만원에 인수했다.

만족하던 이씨의 맘이 상한 것은 중개수수료를 계산하면서다. 상가 전문가라던 고씨가 수수료로 500만원을 요구한 것. 그것도 700만원은 받아야 하지만 지인에게 소개를 받아 200만원 깎아준다며 생색이다.

이상한 생각에 여기 저기 수소문 해 본 이씨. 법적으로 상가건물 중개수수료는 매매가의 0.9% 이하란다. 법정수수료의 2배가 넘는 금액에 이의를 제기했지만 되레 당당한 고씨. 법적으로 문제가 없단다. 고씨는 공인중개사가 아닌 컨설팅업체 직원이기 때문이란다.

언뜻 이해가 안되는 이씨. 뭐가 어떻게 된걸까.

고씨가 요구한 수수료는 사실상 법적으로 문제가 있는 것은 아니다. 부동산 중개를 하기 위해서는 국가공인시험을 거쳐 공인중개사 자격증을 받아야 하며 부동산 중개업으로 등록도 해야 한다.

하지만 자유업인 부동산 컨설팅은 별도의 자격이 없어도 되며 사업자 등록만 하면 된다. 즉 부동산 중개업법의 적용을 받는 부동산 중개업과 달리 부동산 컨설팅은 자유업으로 분류돼 중개업법의 적용을 받지 않는다.

중개업법상의 상가건물 수수료는 매매가의 0.9%를 넘을 수 없지만 컨설팅은 수수료율이 자유로운 것도 이 때문이다.

컨설팅 수수료는 대개 매매가의 2~5%선을 청구하는 경우가 많다. 국토부 부동산산업과 관계자는 “컨설팅 수수료는 중개수수료 규정을 받지 않고 당사자간 약정으로 결정될 수 있다”고 말했다.

거래 전 반드시 수수료에 대한 상의 거쳐야

이씨의 경우 거래 전에 수수료에 대한 상의가 없었던 것이 가장 큰 문제다. 하지만 보다 근본적인 문제는 이씨는 고씨가 단순히 중개 행위를 했다고 생각하고 고씨는 컨설팅 서비스를 제공했다고 주장하면서 견해 차가 생긴 것이다.

그렇다면 단순 중개와 컨설팅은 어떤 차이가 있는걸까. 만약 고씨가 이씨에게 해당 상가의 개요 정도의 정보만 제공하고 거래를 알선 했다면 단순 중개 행위로 간주할 수 있다.

하지만 해당 상가에 대한 시장 분석이나 권리 분석, 미래 가치에 대한 전망 등의 정보를 제공했다면 이는 컨설팅으로 봐야 한다. 콜드웰뱅커 케이리얼티 이현철 대표는 “부동산 경기 침체가 지속되면서 수수료에 대한 분쟁이 부쩍 늘어났다”며 “어떤 정보를 제공받을 것인지에 따라 수수료율이 달라지므로 잘 선택해야 한다”고 말했다.

때문에 부동산 매매‧교환‧임대 등 거래를 하기에 앞서 수수료에 대한 논의가 반드시 필요하다. 특히 단순 중개가 아니라 컨설팅 서비스를 제공받는다면 거래 전 수수료에 대한 계약서를 써야 한다. 계약서는 자세하게 기록하는 것이 좋다. 수수료율을 정하고 컨설팅 범위도 명확히 해야 한다.

예컨대 매도자라면 매수자를 구하기 위한 마케팅은 어떻게 세울 것인지, 일주일에 한번씩 진행 사항을 보고 받는다든지, 세금 등에 관한 법률적인 조언을 포함하는 식이다. 매수자라면 일주일에 1개 이상 매물을 소개받는 조건 등을 제시할 수 있다.