[경매로 돈벌기] 권리분석·답사 꼼꼼히

회사원 김국기(경기도 성남시.51)씨는 유치권이 신고된 근린상가 건물을 낙찰해 2억원이 넘는 큰 이익을 남겼다.

유치권은 부동산과 관련, 받을 돈이 있는 채권자가 채무자의 부동산에 설정하는 권리로 법원이 받아들일 때만 효력이 생긴다.

보통 유치권이 신고된 경매 물건은 유찰 횟수가 많아 싼값에 낙찰된다.
따라서 시세차익은 크지만 유치권에 해당하는 금액만큼 낙찰자가 떠안아야 하므로 일반인들은 입찰을 꺼린다.

여윳돈으로 상가를 사서 임대하려 했던 金씨가 찾은 물건은 성남시 중원구 하대원동 지상 3층.지하 1층짜리 근린상가.

최초 감정가가 12억9천4백만원이었으나 세차례 유찰돼 최저입찰가가 감정가의 51%인 6억6천만원까지 주저앉아 있었다.

현장조사에 나섰다.
대지 1백50평.건평 3백92평으로 18년 전에 준공한 건물이었다.
2~3층은 사무실로, 1층은 갈비집으로 임대중이었다.

주변에 성남세관.농수산물도매시장.중원구청 등 사무실이 많아 '제2산업단지와도 가까워 '갈비집 영업은 잘 되는 편이었다.

중개업소에 임대료를 알아보니 지하층부터 3층까지 모두 세를 놓으면 2억1천만원에 매달 6백만원을 받을 수 있었다. 매매시세는 10억~11억원 선. 8억원에 낙찰해도 2억~3억원의 시세차익을 볼 수 있다는 계산이 나왔다.

金씨는 입찰을 결정하고 현장을 돌아보다가 뜻밖의 얘기를 들었다. 갈비집에 수리공사를 했던 업자가 며칠 전 유치권 신고를 했다는 소식이었다.

내부 마감재 공사를 한 뒤 공사비를 받지않은 상태에서 건물이 경매에 넘어갔다는 소리를 듣고 부랴부랴 유치권 신고를 한 것이다.

신고액은 1억5천만원. 경매 컨설팅업체에 자문을 구한 결과 내부 마감재 공사로는 유치권을 행사할 수 없다는 사실을 알았다. 공사업자가 유치권 신고는 했지만 법원으로부터 효력을 인정받을 수 없는 터였다.

결국 지난해 9월 金씨는 이 건물을 감정가의 58%인 6억6천만원에 낙찰했다.
유치권이 신고돼 있다 보니 金씨를 비롯해 3명만 입찰에 참여해 낙찰가가 낮았다.

총 비용은 세금 및 부대비용 5천5백만원, 명도비(건물 세입자들을 내보내고 소유권을 완전히 넘겨받는데 들어간 비용) 5백만원 등 7억2천만원. 중개업소에서는 지금 당장 팔더라도 10억원은 받을 수 있다고 했다.

2억8천여만원의 시세차익이 보장되는 셈이다.
유치권이 신고된 물건의 특성을 잘 파악하고 현장조사를 꼼꼼히 한 것이 金씨가 '횡재' 를 한 비결이다.

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