확풀린 규제사슬 `냉방` 부동산 `온기`돌까

조인스랜드

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[박일한기자]

부동산은 규제에 민감하게 반응한다. 규제에 따라 부동산의 가치가 크게 달라지기 때문이다. 규제가 풀려 땅의 쓰임새가 더 많아진다든지 매매하기 수월해 지면 부동산 가치는 올라간다.

부동산을 거래할 때 적용하는 세금 규제가 바뀌면 매매 수익이 달라져 역시 시세가 움직인다. 그래서 정부의 정책변화를 알면 부동산 투자에 실패하지 않는다는 말도 나온 것이다.

올해는 특히 각종 부동산 규제가 많이 풀렸기 때문에 챙겨야 할 것이 많다. 정부의 규제 정책의 흐름을 아는 게 내집 마련이나 투자를 실수없이 할 수 있는 기본이다. 임진년 달라진 부동산 규제완화 내용과 시장 전망을 소개한다.

◆가벼워진 세금

= 주택시장 침체가 이어지면서 정부는 주택을 여러 채 보유한 다주택자를 대상으로 규제환화를 확대하고 있다. 상대적으로 자본이 넉넉한 다주택자가 추가로 주택을 구입하거나 보유한 주택을 내놓는 것이 침체된 시장 거래 활성화에 도움이 된다고 판단하기 때문이다.

올해는 다주택자를 대상으로 한 세금 규제가 많이 풀린다. 우선 1월부터 다주택자에게 ‘장기보유특별공제’ 혜택을 준다. 다주택자가 10년 이상 보유한 주택을 팔 경우 연 3%씩 최대 30%의 양도차익을 공제받을 수 있게 된다. 지금까지 이 혜택은 1가구 1주택자에게만 줬으나 올해부터 1가구2주택 이상 다주택자들에게도 동일하게 적용된다.

국민은행 박원갑 수석부동산팀장은 “다주택자가 보유한 주택에 대해 장기보유 특별공제를 해주기 때문에 굳이 서둘러 팔려고 급매물로 내놓는 경우는 줄어들 수 있다”고 말했다.

변수는 있다. 현행법으로 올해 내 마무리 될 예정인 ‘양도소득세 중과 유예’ 조치다. 예정대로 주택 매매시 양도차익의 60%를 내는 양도세 중과 유예가 올해 말 끝나면 내년부터 양도세 부담이 크게 늘어나기 때문에 급매물이 늘어날 가능성도 있다.

나비에셋 곽창석 사장은 “만약 다주택자 양도세 중과 유예가 예정대로 올해 끝나면 오래 보유한 주택을 우선 올해 내에 파는 게 유리하다”며 “이렇게 되면 연말께 다주택자가 내놓은 급매물이 늘어나면서 가격 하락을 부추길 수 있다”고 내다봤다.

하지만 그는 “다만 현재 정부가 다주택자 양도세 중과 제도 자체를 아예 폐지하려고 하고 있고 만약 폐지가 어렵다면 시장 상황을 고려해 양도세 중과 유예를 한차례 더 연기할 가능성이 있으므로 상황을 지켜봐야 한다”고 덧붙였다.

◆문턱 낮아진 임대사업

= 다주택자는 임대사업 편해지고 재개발 재건축 주택 구입도 늘릴 수 있게 됐다.

올해 다주택자는 민간 임대사업을 활용해 세금 부담을 줄일 수도 있다. 올해부터 다주택자가 임대사업자로 등록을 하면 1가구라도 임대사업을 할 수 있고 각종 세금 혜택을 받게 되기 때문이다.

세금은 5년 이상 임대한 주택에 대해 종합부동산세를 적용하지 않고 양도세를 기본세율(6∼35%)로 부과한다. 또 3주택 이상 보유할 때 기준시가 3억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하의 소형주택 전세보증금 3억원 초과분에 대해 발생하는 소득세도 3년간 한시적으로 과세대상에서 제외해 준다.

정부는 올 상반기 다주택자가 재개발 재건축 지역에서 아파트를 2채 분양받을 수 있도록 하는 방안도 추진 중이다. 지금까지 재개발 재건축 사업 조합원은 구역 내에 보유하는 기존 주택 수에 관계없이 1채만 분양받고 나머지는 현금으로 청산해야 했다.

하지만 올해부턴 기존에 소유한 지분 등 권리가액을 평가해 2채를 분양받을 수 있도록 한 것이다. 다만 본인 주거용 외에 추가로 분양받는 1채는 전용면적 85㎡ 이하여야 하며, 5년간 전매할 수 없다.

부동산부테크연구소 김부성 소장은 “임대사업자에 대한 세제 혜택이 늘어나면서 임대사업용 소형 주택의 인기는 올해도 계속될 것”이라고 말했다.

◆전세자금 지원

= 입주량 감소 등의 원인으로 올해 극심한 전세난이 예상되고 있어 이에 대비한 정책 변화도 많다.

일단 정부는 전세자금 소득공제를 늘렸다. 전용면적 85㎡ 이하 국민주택규모 주택에 전세로 들어갈 때 연간 300만원 한도에서 전월세 소득공제를 받을 수 있도록 했는데 수혜 대상을 늘렸다. 근로소득요건을 연간 3000만원이하에서 5000만원이하로 확대하고 부양가족이 없는 1인가구도 혜택을 받도록 했다.

아파트나 다가구주택 드에 한정된 전세자금 대출을 오피스텔 세입자에도 해주기로 했다. 대출조건은 기존의 전세자금과 동일하게 적용된다.

‘생애최초 주택 구입자금 대출’ 금리도 더 내려 올해부터 대출을 확대하기로 했다. 금리를 기존 4.7%에서 4.2%로 인하했고, 지원 기간은 올해 말까지다. 지원대상은 부부합산 연소득 4000만원 이하에서 5000만원이하로 확대해 주기로 했다.

공공 임대주택 입주자 선정 기준은 강화해 더 어려운 무주택 서민들이 혜택을 받을 수 있도록 했다. 1월부터 국민임대주택의 경우 비정규직 근로자에게 입주 우선권을 주고, 2월5일부터 영구임대, 국민임대, 장기전세주택, 다가구 매입임대 등 공공임대주택 입주자 선정 기준에 소득과 부동산, 자동차 뿐 아니라 금융, 보험 자산까지 포함하기로 했다.

정부는 상반기 중 ‘실거래가 공개범위’를 확대해 서민들이 저렴한 주택을 합리적인 가격에 살 수 있도록 하는 데 도움을 주는 정책도 추진한다. 올해부터 실거래가 공개범위에 아파트 뿐 아니라 연립ㆍ다세대,단독ㆍ다가구 등 모든 주택 유형을 포함시켜 인터넷(http://rt.mltm.go.kr)으로 손 쉽게 시세를 알아볼 수 있게 하기로 했다.

◆리모델링 일반분양

= 지난해 12월 국회에선 리모델링을 할 때 전용면적 85㎡이하 아파트는 40%, 85㎡초과는 30% 증축하고, 전체 가구 수의 10%를 추가로 지어 일반에 분양할 수 있도록 하는 내용의 주택법 개정안을 통과시켰다. 이에따라 올해 리모델링 시장은 일대 변화를 맞을 전망이다.

리모델링 비용을 100% 조합원이 부담해야 했던 상황에서 앞으론 일반분양을 통해 부담을 덜 수 있게 됐기 때문이다. 정부는 관련법에 통과됨에 따라 오는 7월까지 리모델링 일반분양의 방법, 절차 등이 담긴 시행령을 내놓을 전망이다.

범수도권공동주택리모델링연합회 전학수 회장은 “정부의 시행령이 나오면 리모델링 추진 단지별로 일반분양이 얼마나 가능할지, 사업성은 얼마나 개선될지 등이 논의될 것”이라며 “사업성이 크게 개선되는 곳과 그렇지 못한 곳이 나뉘면서 시장이 술렁일 가능성이 크다”고 예상했다.