[이코노미스트]경매로 4천7백만에 4층건물 사다

경매교육을 받았거나 실무경험이 어느 정도 있다면 정상적인 경매물건보다는 약간 복잡한 물건을 골라야 큰 돈을 벌 수 있다.

지난달 서울시 건축조례가 일반 주거지역의 용적률을 제한하는 방향으로 바뀌고 있어 경매시장에 나와 있는 임대용 주택에 눈길을 돌리는 것도 훌륭한 재테크다. 경매로 주택을 구입할 때의 장점은 많다.

임대보증금 수준에서 자신의 집을 장만할 수 있고 수익성에 초점을 맞춘 임대용 물건도 가능성은 마찬가지. 임대용 물건을 사서 월세(현재 강남에서는 월세 원룸주택시장이 활성화됨)
를 놓으면 연 18∼24%의 이자율이 보장된다.

성공사례를 보자. 현재 서울 전농동에서 감자국집을 운영하고 있는 K모씨(47)
. 부부가 같이 7년째 식당을 운영하다 98년 점포를 확장, 인근에 삼겹살 전문점을 운영하였으나 개점 3개월 만에 부부가 교통사고를 당해 6개월 동안 병원에 입원하는 불운을 겪게 된다. 그래서 그동안 정성을 쏟았던 점포의 손님은 다 떠나고 1억원 가까운 빚만 남게 되었다.

보험금 협상도 쉽지 않았다. 1년 이상 길어질 것이라는 보험회사 직원의 말에 갖고 있던 집을 싼값에 팔고 방 2칸의 다세대 주택에 전세들었다. 자신들은 가게에서 먹고 자며 식당업을 다시 시작한다.

손맛에 부부의 노력이 곁들어져 2∼3개월이 지나자 장사는 다시 잘 되었고, 1년 뒤인 지난 2월 5천만∼6천만원의 여유자금까지 생겼다. 그러던 어느날 식당 옆에 있는 가게가 경매로 나왔다는 소식을 들었다. [이코노미스트=유종률 (주)
건국컨설팅 대표]

그런데 임대보증금 수준에서 낙찰된 사실을 알고 경매에 관심을 갖게 된다. 하지만 경매 물건을 보러 다닐 시간이 없을 정도로 장사에 바빠 컨설팅회사에 의뢰했다. K씨가 가진 총 자금은 현금 6천여만원과 현재 전세보증금 4천만원. 1억원이 채 안 되는 게 전재산이었다.

컨설턴트와 상의한 결과 가게(식당)
옆동네인 서울 이문동에 감정가 1억4천만원, 대지 20평, 4층 건물, 4가구가 살고 있는 다가구주택을 알게 됐다. 4회나 유찰되어 최저가가 5천7백만원까지 떨어진 상태였다.

유찰된 사유를 알아보는 것도 중요하다. 주인이 사는 1층을 제외하고, 3가구 모두 최초 근저당권보다 앞서 있었기 때문. 낙찰자가 선순위 세입자의 보증금을 떠안아야 할 형편이었다.

그러나 조금 더 면밀히 살펴보자 사정이 많았다. 대항력있는 임차인 2가구(선순위 세입자)
모두 최초 근저당권보다 앞서 확정일자를 받았기에, 배당신청까지 마친 상태. 나머지 1가구는 전세금 1천2백만원의 우선변제대상자였다.

경락자는 낙찰 이후 부담해야 할 금액이 없는 것으로 조사되었다. 또한 이 주택의 경우 경희·외국어대와 근접하고 도보 5분거리에 전철역이 있었다. 96년에 지어 깨끗한 우량매물로 정리되었다.

그러나 문제는 낙찰가격. 복잡한 사유로 경쟁률은 약하다고 판단되었으나, 세입자 전체 전세보증금 합계액이 8천7백만원으로 나타났다. 그 이하로 입찰할 경우 ‘잉여의 가망이 없을 경우(민사소송법 616조)
’에 해당돼 경매가 취하될 가능성이 농후한 물건이었다.

K씨는 컨설턴트와 협의한 결과 입찰경쟁자와 관계없이 응찰가를 9천5백만원으로 책정했고, 3명과 경쟁해 낙찰받게 되었다.

낙찰을 받고 난 후 K씨는 부인과 함께 주변 임대가를 살펴보고 깜짝 놀랐다. 이 일대는 4계절 임대가 잘 되는 대학가 및 역세권 지역이기 때문. 현재 주변의 소형 임대주택이 귀한 편이었다.

당장 전세를 놓아도 1∼3층은 각각 4천만원, 4층 7평은 2천만원으로 총 1억4천만원의 전세금을 받을 수 있다.

전세만 놓더라도 낙찰대금과 컨설팅 비용 및 제세공과금을 모두 충당할 수 있다. 그러고도 약 3천만원이 남는다. 성공사례가 아닐 수 없다.