[재산 리모델링] 자산 5억 보유한 30대 강남에 집 마련하고 노후준비도 하고 싶다

중앙일보

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Q. 서울 잠실에 사는 이모(36)씨. 부부 모두 외국계 회사에 다니는 맞벌이로 월 소득은 835만원이다. 두 자녀가 7세, 2세로 아직 어려 여유 있게 살고 있는 편이다. 그러나 과도한 저축으로 마이너스 통장을 쓰는 등 지출구조가 비합리적이다. 게다가 내집이 없어 전세를 살고 있다. 우선 3년 내 서울 강남권에서 내집 마련이 1차 재무목표다. 아울러 자녀 교육과 노후 준비에 대해서도 궁금해 하고 있다.

A. 요즘 베이비붐 세대가 본격 은퇴 시기를 맞고 있지만 집 한 채 외엔 별다른 자산이 없고 연금 등 노후 대비도 거의 해놓지 않은 경우가 많다. 베이비부머들은 자산 중 부동산이 차지하는 비중이 평균 80%에 달한다고 한다. 이들은 집 한 채만으로 노후와 자녀 교육·결혼 등 대소사를 치러야 하지만 어려움이 많다. 환금성이 떨어지는 부동산의 특성상 현금화가 어렵고 오랜 시장 침체로 자산가치 상승도 제약받고 있기 때문이다. 이런 베이비부머의 현실은 이씨네에게 반면교사가 될 만하다. 내집 마련과 노후 준비는 따로따로 하는 게 아니라 병행해야 하며 될 수 있는 한 일찍 추진해야 한다는 교훈을 던져주고 있는 것이다.

　◆대출 통한 집 구입은 역레버리지 효과=이씨네는 4억6000만원의 전세금과 금융자산 5000만원 등 순자산이 5억원 남짓이다. 가계의 현금 흐름이 좋아 꾸준히 자산을 모아간다면 강남에 내집을 마련하기란 그리 어렵지 않다. 하지만 당장 실행에 옮기는 것은 바람직하지 않다. 주택경기가 살아날 때까지 기다리면서 느긋하게 자산 형성에 주력하는 전략이 유효해 보인다. 서울지역의 주택가격이 가계 구매력 대비 높은 수준인 데다, 매매가 대비 전세가 비율이 40%를 약간 웃돌 정도여서 가격 회복을 점치기엔 아직 이르다. 게다가 대출을 통한 집 구입은 자산가치의 위축으로 이어져 ‘역레버리지’ 효과를 볼 수 있다. 금리 상승기엔 주택가격이 안정될 가능성이 높아 이자 부담만 늘게 된다는 의미다. 일단 은행 빚부터 갚고 펀드 투자를 늘리는 등 자산 운용을 공격적으로 해 목돈을 불려 나가도록 하자.

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　◆마이너스 통장은 불량부채=이씨네는 지나친 저축 때문에 소득과 금융자산이 충분한데도 이자가 연 6.5%인 마이너스 통장을 쓰고 있다. 물론 현금 흐름상 부채 감당 능력은 있다. 하지만 부채로 이자보다 더 높은 확정 수익을 내기가 쉽지 않다. 결국 마이너스 통장은 ‘불량부채’인 셈이다. 보유 중인 펀드 가운데 상대적으로 수익률이 떨어지는 삼성적립식 펀드와 적금, MMF 자금으로 즉각 2000만원에 달하는 마이너스 통장을 갚아라. 이렇게 하면 마이너스 대출 상환금 50만원과 이자 10만원을 추가로 더 저축할 수 있는 여력이 생긴다.

　투자 자산은 공격적으로 운용할 필요가 있다. 현재 불입하고 있는 펀드의 포트폴리오를 인덱스 펀드 150만원, 차이나 펀드와 러시아 펀드 각 70만원으로 상향 조정하길 권한다. 연 수익률 7% 기준 시 3년 후 주택 구입 시점엔 청약저축 적립금과 합쳐 1억6000만원의 목돈이 예상된다. 부족한 자금은 주택담보대출을 받아 메울 수 있다.

　◆노후 생활비는 개인연금 보강으로=이씨네는 부부 종신보험을 포함해 모두 5개의 보험에 가입하고 있다. 가계 수입 대비 보장성 보험 불입 비율은 4.1%로 일반 가정에 비해 크게 낮다. 먼저 남편과 부인이 각각 10만5000원(10년 납입), 6만원(15년 납입)씩 손해보험사의 실손보험에 반드시 가입하길 권한다. 이씨 부부는 은퇴 후 월 350만원의 생활비를 원하고 있다. 부부가 받게 될 국민연금에서 월 200만원 수령이 예상돼 개인연금을 보완한다면 충분히 준비할 수 있다. 우선 부부의 연금저축 불입액을 각각 35만원으로 증액해 소득공제를 최대한 받도록 하자. 또 각자 40만원씩 변액연금에도 가입해 노후생활 소득원을 여럿 준비하는 게 좋겠다.

서명수 기자