분당 끓더니 냉기 속 평택이 온기

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[유희성기자]

가계부채 안정과 주택거래 활성화를 위해 3.22 정책이 나온지 한달이 되어간다. 그러나 정부의 의도와 달리 시장의 반응은 미온적이다. 과거에도 정부는 규제나 완화정책을 내놓으며, 주택시장의 안정화에 노력했다. 시장에 긍정적인 영향을 주기도 했지만 오히려 역효과를 가져오기도 했다. 조인스랜드에서는 97년 IMF 이후 2011년 현재까지 주택시장의 정책변화와 이슈를 짚어 보고, 경기도 내 각 지역의 주택가격증감률과 원인을 살펴보았다. 1997년 11월에 IMF 외환위기를 시작으로 2001년 12월에 조기상환을 거치며, 정부는 경기 부양을 목적으로 부동산 관련 규제를 전면적으로 완화했다. 외환위기 동안 주택공급 물량도 줄어 규제완화와 함께 주택가격 상승과 전세가격이 동반 상승했다. 이에 2001년부터 2002년까지 청약시장에 투기과열 현상이 나타나면서, 경기도 주요지역은 평균 30% 이상의 주택가격상승률을 보였다.

▲ 경기도 주택가격상승률 변화추이

2003년 1월부터 2006년 12월까지는 정부의 주택정책이 규제와 완화를 번갈아가며 혼선과 역효과를 낳았다. 주택시장 안정화를 위해 내놓은 수도권 신도시 개발은 개발지역과 주변지역의 부동산 가격상승과 투기수요를 만들었다. 특히 판교 공영개발 확정과 분양 이후 성남은 25.8%의 주택가격상승률을 보였고, 그 외 신도시 개발이 발표된 파주(16.9%)와 김포(24.4%)도 상승했다. 2007년 1월부터 2009년 12월까지는 금융위기와 함께 대출규제와 완화정책을 번갈아 내놓았다. 이에 수도권 외곽지역에 수요자들이 몰리며 의정부와 과천에 일시적인 가격상승을 나타냈다. 여기에 정부가 도심 재개발과 재건축 위주의 공급정책을 펼치며, 경기도에 뉴타운 지정이 이뤄졌다. 그 결과 의정부 29.9%, 시흥20.1%, 남양주 19.1% 등 주택가격상승률을 나타냈다. 2009년 말에는 대출규제확대와 정부의 공공부문의 주택공급을 확대함에 따라 건설경기와 주택시장이 침체에 빠지게 된다. 2010년부터 현재까지 정부는 미분양해소와 거래활성화 정책을 내놓았다. 이후 경기도 주택가격지수는 회복세로 전환했으나 지역별로 회복속도가 차이가 나타나고 있다. 용인, 분당 등 버블세븐 지역은 급매물 위주의 주택거래가 활성화 되었으나, 매물 소진 후 회복속도가 느려진 모습이다. 평택은 삼성전자 새 반도체 공장 건립 호재로 2010년 1월부터 2011년 3월까지 2.5% 주택가격상승률을 보이고 있다. 2003년 9월 이후 지금까지 경기도의 주택가격상승률은 33.8%로 신도시개발과 뉴타운 지정 등의 영향을 받았다. 최근 뉴타운 지정해제와 분양가상한제폐지 등 변수에 따라 경기도 주택시장의 향방이 또 한번 변화를 겪을 전망이다.