오피스텔,왜 두 얼굴일까?

조인스랜드

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서울에서 직장 생활을 하는 김경년(31)씨는 지난해 2월 경기도 고양시 일산동구 백석동의 한 오피스텔 22평형을 전세 7000만원에 임대차계약했다.

김씨는 계약 당시 부동산중개업소로부터 “오피스텔은 용도에 따라 주거용과 업무용으로 쓸 수 있는데, 이 오피스텔은 업무용으로 쓰였기 때문에 전입신고를 할 수 없다”는 말을 들었다. 따라서 확정일자를 받을 수 없다는 것이었다.

“업무용이니까 전입신고 하시 마세요”

김씨는 그 말을 듣고 꺼림칙해 계약을 망설였지만 중개업소는 등기부등본을 보여주면서 “근저당 설정 하나 없는 깨끗한 물건이어서 전입신고나 확정일자를 받지 않아도 보증금을 손해 볼 일은 없을 것”이라며 계약을 권했다.

결국 김씨는 계약서에 도장을 찍고 3월 초 입주했다. 그러나 최근 한 남자가 찾아와 김씨에게 오피스텔을 비워줄 것을 요구했다. 그 남자는 자신이 법원경매 낙찰자라고 했다.

그제야 뭔가 잘못된 것을 깨달은 김씨는 등기부등본을 확인했다. 등기부에는 6000만원에 대한 근저당이 설정돼 있었다. 한 은행에서 3월 말 설정한 것으로, 집주인이 김씨와의 임대차계약 직후 오피스텔을 담보로 은행에서 6000만원을 대출을 받은 것이다.

그런데 집주인이 대출 이자를 갚지 않자 은행에서 오피스텔을 법원 경매에 넘긴 것이었다. 김씨는 법원에 해결 방법 등을 문의했지만 전입신고가 돼 있지 않아 법(주택임대차보호법)의 보호를 받을 수 없다는 청천벽력같은 소리만 들었다.

계약을 중개한 중개업소에서는 “해당 오피스텔은 업무용이므로 전입신고를 할 수 없다고 사전에 안내했다”며 책임이 없다고 발뺌을 했다. 김씨는 결국 전세금 7000만원을 고스란히 날릴 처지에 놓인 것이다.

오피스텔은 주거시설이 아니라고?

▲ 오피스텔은 어떤 용도로 사용하느냐에 따라 부과

되는 세금에 큰 차이가 있다. 오피스텔을 주거용

으로 임대하거나 직접 사용하면 주택으로 간주돼

주택 수에 포함되고 종합부동산세도 내야 한다.

그러나 업무용으로 사용하면 주택 수에 포함되지

않는다. 사진은 분당신도시 수내동의 한 오피스텔.

왜 이 같은 황당한 사건이 발생한 것일까? 굳이 김씨의 경우가 아니더라도 오피스텔 임차인 중에는 집주인의 요구로 전입신고를 하지 않고 사는 사람들이 꽤 많다.

오피스텔은 법적으로 아파트와 같은 주거시설이 아니어서 전입신고(주거용으로 쓰지 않으면)만 하지 않으면 각종 세금 혜택을 볼 수 있기 때문이다.

오피스텔(officetel)은 사무실(office)과 호텔(hotel)의 합성어로, 숙식기능이 갖춰진 사무실을 말한다. 일반 오피스(업무용)빌딩이 사무기능만 갖춘 데 반해 오피스텔은 숙식을 할 수 있게 주방시설과 단독 화장실, 샤워시설이 갖춰진다.

주거용 오피스텔이니 업무용 오피스텔이니 하지만 오피스텔은 법적으로 업무시설이다. 따라서 주거용 오피스텔이라는 것 자체가 법적으로는 있을 수 없다.

그러나 오피스텔에 전입신고는 물론 실제로 사람이 거주ㆍ생활할 수 있기 때문에 편의상 ‘주거용 오피스텔’이라는 말을 사용하는 것이다.

사업방법, 분양방법도 달라

오피스텔은 아파트와는 분양 등 사업방법이 모두 다르다. 우선 아파트는 청약통장 가입자를 대상으로 일련의 청약과정을 거쳐 분양되나, 오피스텔은 분양업체가 임의(대부분 선착순 분양)로 정할 수 있다.

다만 투기과열지구에서는 공개추첨을 통해 분양해야 한다. 분양권 전매는 투기지역ㆍ투기과열지구 등에 관계없이 무제한 가능하다.

아파트는 또 전용면적 전체를 당연히 주거시설로 사용할 수 있지만 오피스텔은 전용면적의 30%만 주거시설로 사용할 수 있다. 이런 이유 등으로 오피스텔에는 발코니와 욕조를 설치할 수 없다.

욕실 면적은 3㎡를 넘지 않아야 하고 또 1개 이하여야 한다. 면적에 관계없이 바닥난방(온돌)도 불가했다. 그러나 1월부터 전용면적 50㎡(15평) 이하 오피스텔은 바닥난방을 할 수 있게 됐다.

이 같은 오피스텔은 근본적으로 주거시설이 아니지만 실제로는 주거시설로 사용할 수 있다. 오피스텔에 전입신고를 하고 아파트처럼 살면 되는 것이다. 이 같은 주거용 오피스텔은 주택으로 간주, 주택과 똑같이 취급된다.

주거용으로 신고하면 주택?

주거용 오피스텔은 종합부동산세 과세 대상이 되고, 주택 수에 포함돼 아파트 한 채와 주거용 오피스텔 한 채가 있다면 1가구 2주택자가 된다. 따라서 둘 중 어느 것을 먼저 팔더라도 양도소득세가 중과세된다.

또 오피스텔 한 채만을(다른 주택이 없을 경우) 주거용으로 임대 또는 직접 사용하다 팔아도 아파트와 마찬가지로 지역별 보유ㆍ거주요건(서울의 경우 3년 보유 2년 거주)을 충족하면 양도세가 비과세된다.

반면 사무실 등으로 사용하는 업무용 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않기 때문에 수십여 채가 있어도 종부세는 물론 양도세가 중과세되지 않는다.

오피스텔은 기본적으로 분양가에 포함된 부가가치세를 환급받을 수 있다. 기존 오피스텔을 매입한 경우에는 매매가에 포함된 부가세를 등록해 환급받을 수 있다. 다만 이 경우에는 일반과세자로 등록해야 한다.

그러나 오피스텔을 주거용으로 임대 또는 직접 사용하면 부가세를 환급받을 수 없다. 분양 당시 부가세를 환급받은 경우 주거용으로 임대 또는 사용하다 발각되면 세무서에 부가세를 되돌려줘야 한다.

아! 그래서 전입신고 막는구나

주거용 오피스텔은 또 사실상 주택으로 분류되면서도 지난해 9월 시행된 주택 거래세 인하 혜택을 받을 수 없다.

정부는 지난해 9월 주택을 분양받는 사람에 대해 4.4%~4.6%(부가세 포함)인 취득ㆍ등록세를 2.2~2.7%로 인하했다. 하지만 주거용 오피스텔은 종전대로 4.6%의 취득ㆍ등록세를 내야 한다.

이처럼 어떤 용도로 쓰느냐에 따라 오피스텔에 부과되는 세금 등이 크게 달라진다. 정부가 집값을 잡겠다며 양도세 등을 대폭 강화하는 바람에 실제로는 주거용으로 쓰거나 임대하면서 업무용이라고 우기는 경우가 비일비재하다.

임대차 계약 때 집주인들이 전입신고를 막는 것도 이 같은 이유에서다. 업무용이라고 해서 부가세 등을 환급받았는데, 전입신고가 돼 있으면 세무서에서 주거용으로 쓰고 있다고 보고 용도조사 등을 나올 수 있다. 또 아파트가 있을 때 ‘1가구 2주택’으로 분류돼 양도세 중과 대상이 되기 때문이다.

교통 좋은 소형 평형 유리

주거용보다는 업무용이 절세 효과가 있기 때문인데, 이런 방식은 어디까지나 편법이다. 나중에 적발되면 불이익을 당할 수도 있다.

다만 처음 오피스텔을 분양받는 경우 일단 부가세를 환급받고, 나중에 주거용으로 신고하면 된다. 이 경우 가산세 등의 불이익 없이 환급받은 부가세만 세무서에 돌려주면 된다.

임대사업용 오피스텔을 매입할 때는 오피스텔 밀집지역의 소형 평형이 유리하다고 전문가들은 말한다. 또 지하철 역세권 등 교통이 좋아야 한다. 대체로 이런 오피스텔이 회전율(임차인이 나가고 들어오는 주기)이 좋고 공실 위험이 낮다.

지역ㆍ상품별 가치와 공급과잉, 대출 금리 등도 종합적으로 판단해야 한다. 공급과잉 지역은 당연히 임대수요가 적어 공실 위험이 크기 때문이다. 또 대출 금리가 임대수익률(해당 대출금에 해당하는)을 넘어서도 곤란하다.