기존 59㎡ 사서 151㎡에 입주하려면 총 11억여원 들 듯

중앙일보

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경기도 과천에서는 주공 2단지를 시작으로 9개 단지 재건축사업이 본격화됐다. 용적률이 예상보다 낮아져 조합원들의 추가 부담금은 조금 늘어날 것으로 예상된다. 사진은 주공 2단지. [과천시 제공]

경기도 과천 지역 재건축사업이 본궤도에 오름에 따라 재건축 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 투자성을 판단하는 데 무엇보다 추가 부담금이 어느 정도 나올지가 관건이다. 현재 구입가격에 추가 부담금을 합친 총비용을 주변 시세와 따지면 어느 정도 수익성을 가늠할 수 있기 때문이다. 총비용이 주변 시세보다 낮을수록 투자가치는 올라간다.

　본지가 J&K 부동산투자연구소의 도움을 받아 재건축조합원들의 수익성을 시뮬레이션한 결과 주공 2단지는 가구당 평균 2억2000만원의 추가 부담금이 들어갈 것으로 추산됐다.

　◆사업성보다는 쾌적성=재건축 규제 완화에 따라 주공 2단지는 법정상한용적률인 300%로 재건축할 수 있지만 과천시와 주공 2단지 재건축추진위는 226%를 적용키로 했다. 용적률이 줄면 조합 수익으로 챙기는 일반분양 가구 수가 적어져 사업성은 떨어질 수밖에 없다. 226%로 재건축하면 가구 수가 기존보다 21% 늘어나는 데 그치나 법정상한용적률을 적용하면 30~40% 더 많아진다.

　그럼에도 불구하고 상한용적률을 적용하지 않은 이유는 주민들 대다수가 사업성보다는 쾌적성을 내세웠고, 특히 임대주택 건립을 원치 않기 때문이다. 과천시 건축과 이상준 담당은 “주민 반대도 있고 도시기본계획상 과천시는 단지별 가구 수 제한이 있기 때문에 용적률을 다 찾지 못한다”며 “주공 2단지 대지 여건도 2000가구 이상 지을 수 없다는 용역 결과가 나왔다”고 설명했다.

　재건축을 추진 중인 나머지 8개 단지도 법정상한용적률을 다 챙기지 못할 것으로 예상된다. 주공 6단지(3종 주거지역)도 2단지와 마찬가지로 226%의 용적률을 적용해 재건축 계획을 세우고 있다. 2종 주거 지역인 1단지와 10단지는 용적률이 200.4%로 예상된다. 4, 5단지는 15층이어서 다른 단지(5층)보다 대지 지분이 적다. 따라서 용역 결과 사업성이 너무 떨어진다고 판단될 경우 300%까지 허용될 수도 있다.

　◆기존 큰 집이 수익성 좋아=J&K 부동산투자연구소가 재건축 수익성을 시뮬레이션한 결과 주공 2단지 52㎡형(이하 공급면적) 보유자가 112㎡형을 배정받는 데 들여야 하는 추가 부담금은 5800만원 정도다.

주변 시세를 감안한 112㎡형의 분양가를 8억1000여만원으로 잡고 기존 52㎡형의 기존 자산가치를 7억5000원 정도 평가받을 것으로 분석했다.

　큰 주택형을 배정받는 데는 훨씬 많은 추가 부담금이 필요하다. 59㎡형이 가장 큰 173㎡형에 입주하는 데 6억5000만원 정도를 더 내야 할 것 같다. 새 아파트의 주택 크기가 기존 주택보다 두 배가량 커지기 때문에 비용이 확 늘어나는 것이다.

　현재 시세와 추가 부담금을 합친 비용은 인근 새 아파트보다 5000만~2억원 싼 편이다. 59㎡형을 새로 사들여 151㎡형에 입주하는 데는 총 11억여원이 필요한데 주공 3단지를 재건축한 래미안슈르 145㎡형 매매가가 현재 12억~14억원이다. J&K 부동산투자연구수 권순형 사장은 “기존 아파트 중 값이 많이 떨어진 59㎡형이 수익성에서 더 나을 수 있다”고 말했다.

　전문가들은 현재 용적률이 높은 단지는 일반분양분이 적기 때문에 추가 부담금이 더 많이 나올 것으로 보고 있다.

임정옥 기자