1437억 vs 10조615억…판교 개발이익 왜 10조 차이 나나

'1437억원 대 10조615억원'-.

건설교통부와 경제정의실천시민연합(경실련)이 추산하는 판교신도시 개발이익이 70배 이상 차이를 보이면서 논란이 일고 있다. 경실련은 자체 추산한 개발이익을 여러 차례 발표하며 "한국토지공사 등 시행자가 10조원을 남기는 땅장사를 하고 있다"고 비난하고 있다. 이에 대해 건교부 관계자는 "터무니없는 얘기다. 개발이익 1400여억원은 대부분 임대주택과 지역공공사업에 사용한다"고 말했다.

◆땅 개발비=판교 땅 소유자들에게서 사들인 땅값(보상비)이나 이를 반듯하게 정리하는 데 드는 비용(조성비)에서는 이견이 없다. 경실련이 건교부가 밝힌 5조8931억원을 그대로 인용했기 때문이다. 여기에는 도로.전철 등 기반시설 비용 1조6000억원도 포함돼 있다. 건교부는 이외에 금융비용 등 1조9739억원에 이르는 간접비가 더 들어간다는 입장이다. 반면 경실련은 이를 전혀 계산에 넣지 않았다. 경실련 관계자는 "건교부가 관보에 고시한 연차별 자금투자계획에 간접비를 밝히지 않았다"며 "간접비 내역이 맞더라도 이를 고시하지 않은 것은 정부의 책임"이라고 지적했다.

◆땅 매각가격 차이=토공 등이 땅을 얼마에 파느냐를 놓고 양측이 큰 차이를 보이고 있다. 주택용지의 경우 건교부는 평당 661만원, 경실련은 평당 1041만원을 기준으로 땅 매각금액을 계산했다. 건교부보다 평당 380만원(57%) 높은 가격을 적용한 것이다. 매각금액에서 무려 2조8360억원의 차이가 생긴다. 건교부는 이주자 택지와 임대주택 용지를 조성원가 이하로 공급하기 때문에 예상 매각가가 그리 높지 않다고 설명했다. 그러나 경실련은 임대주택용지에 대해서는 조성원가의 60% 수준인 평당 281만원을 기준으로 매각금액을 계산하는 등 택지 공급 기준을 충실히 반영했다고 주장했다.

양측의 시각차는 상업용지 매각가에서 가장 뚜렷하게 나타난다. 경실련은 평당 2139만원, 건교부는 1297만원으로 상업용지 가격을 매겼다. 경실련 박완기 시민감시국장은 "상업업무용지와 주상복합용지의 경우 거의 경쟁입찰제를 통해 매각되므로 주변 시세를 반영해 평당 3500만~4000만원까지 책정했다"고 말했다. 반면 건교부 관계자는 "상권이 이미 형성된 분당지역의 시세를 반영해 개발이익을 추산하는 것은 현실성이 떨어진다"고 반박했다.

◆"사후 검증 필요"=양측이 산정한 개발이익의 차이는 경실련이 1조9739억원의 비용을 빠뜨리고, 주택용지 2조8360억원, 공공시설용지 1조854억원, 상업.벤처용지 4조225억원 등 총 7조9439억원의 수입을 더 얹어 발생한 것이다. 백성준 건설산업연구원 부연구위원은 "상업용지 등이 경쟁입찰로 매각되므로 현 단계에서 어느 쪽이 맞는지 결론을 내리기 어렵다"며 "다만 (분양하는) 땅값을 건교부는 지나치게 낮게, 경실련은 비교적 높게 매긴 듯하다"고 말했다.

허귀식 기자