분양 틈새시장 … 소형 오피스텔·도시형 생활주택 뜬다

중앙일보

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각종 가전제품을 갖추고 1~2인 소규모 가구를 대상으로 짭짤한 임대수익을 기대할 수 있는 오피스텔·도시형 생활주택의 분양이 쏟아지고 있다. 사진은 분양 중인 인천 청라지구 린 스트라우스 오피스텔의 실내 견본주택 모습.

부동산 시장 전반에 걸친 침체가 장기화되고 있지만 오피스텔이나 도시형 생활주택 등 소형 주거시설은 인기를 끌고 있다. 크기가 작아 투자금이 많이 들지 않고 안정적인 임대수익도 기대할 수 있어서다. 크기가 작을수록 몸값도 잘 오른다. 조인스랜드부동산 조사에 따르면 올 들어 서울 오피스텔 매매값은 전용 30㎡ 이하 9%, 30~60㎡는 4.8% 올랐다. 반면 61~85㎡는 0.34% 떨어졌다.

　소형 주거시설이 인기를 끈 데는 주택시장 침체가 장기화되면서 아파트 등으로 시세차익을 남기기 어렵게 된 영향이 있다. 시세차익 대신 매달 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 소형 주거시설을 사서 세를 놓으려는 투자자가 늘어나는 것이다. 최근 2년간 기준금리가 2%대에 머물면서 은행예금금리가 저금리를 이어가는 탓도 있다.

　소형 주거시설 수요층도 늘어나고 있다. 통계청에 따르면 우리나라 전체 1인 가구는 2000년 226만 가구로 전체 인구의 15.6%였지만 올해 20.3%인 347만 가구로 늘었다. 통계청은 2030년 1인 가구 비중을 23.7%(471만3000가구)로 예상했다. 전문가들은 “집값 상승에 대한 기대감이 꺾이면서 임대수요가 든든한 소형 주거시설로 눈을 돌리는 투자자들이 늘어나고 있다”고 말했다.

　◆대학가·업무시설지역 투자 유리=소형 주거시설 투자 계획이 있다면 무엇보다 배후수요를 따져봐야 한다. 소형 주거시설은 임대를 목적으로 하기 때문에 주변 임대료 수준과 공실률 등을 잘 살펴야 한다. 대학가·업무시설밀집지역 등도 배후수요가 넉넉하지만 역세권도 노려볼 만하다. 출·퇴근이 편리하고 유동인구가 많아 임대수요가 넉넉하고 매매도 잘 되는 편이라서다.

　연말 서울·수도권에서 분양 중이거나 분양 예정인 오피스텔이나 도시형 생활주택은 분양가가 2억원을 넘지 않아 자금부담이 크지 않다. 대부분 대학가·업무밀집시설·역세권에 자리 잡아 임대수요도 넉넉한 편이다.

　에이엠플러스 자산개발은 이달 말 서울 구로구 구로동에서 와이즈플레이스를 분양한다. 지하 4~지상 19층 1개동, 294실 규모다. 지상 1~2층은 근린생활시설, 3~13층은 전용 29㎡ 오피스텔 294실, 14~19층은 24~44㎡ 도시형 생활주택 96가구가 들어선다. 지하철 2·7호선 대림역이 가까워 구로·가산디지털단지로 출·퇴근이 편하고 여의도·강남 등도 20분대에 갈 수 있다. 옥상에 옥상정원이 조성된다. 주변에 AK플라자·롯데백화점·이마트·테크노마트·고대구로병원 등이 있고 구로구청·구로경찰서·구로구민회관 등이 가깝다.

　동도건설은 강서구 화곡동에 오피스텔과 도시형 생활주택으로 이뤄진 강서 동도센트리움을 이달 선보인다. 지하 5~지상 20층 1개동으로 이뤄지며 전용 14㎡ 도시형 생활주택 138가구와 18~19㎡ 오피스텔 274실이다. 9호선 가양역을 걸어서 이용할 수 있다. 공항로·경인고속도로·외곽순환도로·올림픽대로 등을 편하게 이용할 수 있다. 주변에 이마트·홈플러스(강서점)·88체육관 등이 있다.

　포스코건설은 다음 달 성동구 행당동에 행당 더샾 오피스텔 69실을 공급할 예정이다. 전용 24~48㎡로 이뤄진다. 이 단지는 주상복합 건물로 아파트 495가구가 함께 조성되며 지하 5~지상 42층 3개동이다. 2·5호선과 중앙선을 이용할 수 있는 왕십리역을 걸어서 갈 수 있다. 한양대 등이 있어 대학생 임대수요가 넉넉하다는 게 회사의 주장이다. 중랑천·서울숲 등이 멀지 않다.

　수도권은 우미건설이 인천 청라지구에서 분양 중인 청라 린 스트라우스 오피스텔이 눈에 띈다. 지하 2~지상 42층에 전용 59㎡형 450실이 들어선다. 주거기능을 대폭 강화하고 호텔 수준의 인테리어를 적용했다는 게 회사의 설명이다. 2개의 침실과 ‘ㄷ’자형 주방이 특징이다. 천장 높이를 2.5m로 높게 설계해 개방감을 높인다. 피트니스센터·실내수영장·골프연습장 등 커뮤니티 시설이 갖춰지고 최상층에 스카이라운지·게스트하우스 등이 조성된다. 단지 안에 은행·병원·대형마트·음식점 등 다양한 생활편의시설이 함께 들어선다. 경인고속도로 서인천나들목~청라지구 구간이 직선화되고 제2외곽순환도로 인천구간이 완공되면 서울 및 수도권으로 이동하기가 편해진다.

오피스텔 보유해도 아파트 청약 불이익 없어

도시형 생활주택은 1가구 2주택

오피스텔이나 도시형 생활주택은 아파트와는 청약자격이나 세금 등이 달라 헷갈리는 경우가 많다.

　오피스텔은 엄밀히 따지면 주택이 아니다. 건축법 적용을 받기 때문에 오피스텔을 여러 채 보유해도 새 아파트 청약 시 불이익을 받지 않고 양도소득세 중과 등의 규제도 받지 않는다. 다만 주거용으로 사용하거나 임대한 사실이 세무당국에 적발되면 주택으로 간주돼 양도소득세가 중과된다. 취득·등록세는 지역별로 차이가 있지만 평균 4.4%로, 도시형 생활주택(2.2%)보다 비싸다.

　도시형 생활주택은 주택법을 적용받는 주택이다. 아파트처럼 공동주택에 포함된다. 그 때문에 아파트를 한 채 갖고 있는 사람이 도시형 생활주택을 사면 1가구 2주택자가 되므로 유의해야 한다. 이 경우 보유하고 있는 주택 중 한 채를 팔 때 양도소득세가 중과되고 새 아파트 청약 시 청약가점이 감점된다. 다만 공시가격이 1억원 이하라면 양도소득세 중과대상에서 제외되고 전용 20㎡ 이하라면 새 아파트 청약 때 감점되지 않는다. 같은 시·군·구에 도시형 생활주택을 3채 이상 사서 임대하면 주택임대사업용으로 등록해 절세할 수 있다.

최현주 기자