재건축 개발이익환수법 건교위 통과

중앙일보

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재건축 개발이익환수 법안이 23일 국회 건설교통위원회를 통과함에 따라 재건축 시장에 칼바람이 불고 있다. 법사위.국회 본회의 등의 통과 절차가 남아 있지만 이는 요식 절차에 불과해 제도 시행이 확실시되고 있다. 개발이익환수제는 법 공포 2개월 후 시행돼 5월 초께부터 적용될 전망이다.

이에 따라 아직 일반분양을 하지 못한 서울 저밀도지구 등은 적용 시점이 당초 예상(6월)보다 앞당겨지면서 발등에 불이 떨어졌다. 특히 소송이 걸린 단지는 조합원 간 합의를 하지 못하면 이 제도를 적용받을 가능성이 커져 사업이 소용돌이에 휩싸일 수도 있다. 바른재건축실천전국연합 김진수 회장은 "아직 실현되지 않는 개발 이익을 환수하고 국가 등의 일인 임대주택 공급을 민간에 전가하는 것은 사유재산권을 보장하는 헌법에 어긋난다. 국회 본회의를 통과하면 헌법소원을 낼 예정"이라고 주장했다.

이런 가운데 재건축 추진 단지들의 가격은 약세를 띨 것으로 보인다. 매수세는 사라졌고, 주인들도 관망 입장이어서 거래는 실종됐다.

◆적용 피하기 위해 일정 앞당기기=서울 강남권 저밀도 단지들은 개발이익환수제를 피하려면 이 법 시행 전에 분양신청을 해야 하므로 사업 일정 앞당기기에 비상이 걸렸다. 만약 개발이익환수제 적용 대상이 되면 가구당 2000만~7000만원가량의 추가 부담이 불가피하기 때문이다.

송파구 잠실 시영 단지는 다음 달 5일 관리처분총회가 관건이지만 개발이익환수제가 걸린 만큼 별 이견 없이 통과될 것으로 조합 측은 보고 있다. 잠실 주공 1단지도 관리처분계획 공람공고가 다음 달 5일 끝나는 대로 조합원 동호수 추첨을 거쳐 25일을 전후해 분양승인을 신청한다는 계획이다.

소송이 걸린 채 답보 상태인 단지는 앞날을 예측하기 힘들다. 소송 문제를 해결하지 못하면 개발이익환수제가 적용되고, 이 경우 사업이 장기 표류할 가능성도 배제할 수 없다. 재건축 결의가 무효 처리된 강남구 삼성동 영동 AID차관 단지는 최근 22평형 조합원들이 법원의 조정명령을 받아들인 데 한 가닥 희망을 걸고 있다. 강남구 삼성동 해청1아파트 단지는 조합원 서면 동의서를 80% 이상 확보해 결의상 하자를 치유하고, 일반분양을 신청할 계획이나 동의율이 75%에 그친다.

송파구 잠실 주공2단지는 관리처분결의무효확인 소송과 동호수추첨금지가처분이 제기된 상태다. 조합과 시공사 측은 소송과 무관하게 분양승인 절차를 진행할 계획이나 장담할 수는 없다. 소송이 진행 중인 단지들은 일단 법 시행 전에 분양승인부터 신청할 전망이나 소송이 계류 중인 상태에서 분양승인이 받아들여질지는 미지수다.

송파구 가락 한라 등 분양 가구 수가 20가구 미만이어서 입주자 모집공고를 거치지 않고 임의분양하는 재건축 단지들도 바쁘긴 마찬가지다. 이들 단지는 분양승인 절차가 필요 없어 환수제 시행 전에 한 가구라도 매매계약을 체결하면 환수제 대상에서 벗어날 것으로 보이지만 관리처분계획안 공람공고 등으로 일정이 빠듯하다.

◆적용 단지는 사업계획 '혼란'=환수제 적용을 받는 단지는 사업추진 단계.사업성 분석 등에 따라 사업궤도 수정이 불가피해졌다.

관리처분총회 단계인 서울 서초구 반포동 주공2.3단지들은 환수제 적용에 따른 추가 부담금을 반영해 관리처분계획을 다시 세워야할 상황이다. 사업계획승인을 받은 이들 단지는 공정 80% 이상에서 분양하는 후분양제가 적용돼 환수제 시행 전까지 분양승인 신청을 할 수 없어 늘어나는 용적률의 10%를 임대아파트로 내놓아야 한다.

최근 관리처분총회를 마친 반포3단지는 환수제 시행으로 전체 건립가구 수(3410가구)의 10%가 넘는 400가구(20~30평형) 정도를 공시지가.표준건축비에 임대아파트로 공급해야 한다.

사업계획승인 신청을 한 광명 하안본1.2단지, 철산주공2.3단지 등은 환수제 시행 전 인가를 받지 못하면 재건축 용적률.가구 수.평형 등을 새로 짜야 한다.

가구 수 증가 없는 1대1 재건축을 계획중인 동작구 사당동 상신도 지난해 12월 신청한 사업계획승인을 법 시행 전에 받지 못하면 마찬가지다.

사업계획 승인을 받은 단지 중에서도 사업계획을 바꾸는 경우가 늘 것으로 예상된다. 늘어나는 용적률의 10%에 해당하는 가구를 임대아파트로 내놓다 보면 조합원 몫이 모자랄 수 있다. 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 내놓고 추가로 용적률을 받는 게 사업성에 낫다는 판단이 들면 사업계획을 다시 짤 가능성도 크다.

사업시행 인가 전의 단지들은 추가 용적률과 대지 지분 감소분에 대한 공시지가 보상을 두고 고민하게 됐다. 개정안은 대지 지분 감소분을 공시지가로 보상하는 대신 용적률을 추가로 주지 않는 방안을 추가한 때문이다.

안장원.서미숙 기자

***[바로잡습니다]

2월 24일자 E13면 재건축단지 현황표 가운데 강남구 대치동 도곡 2차의 경우 매도청구소송 대상은 상가가 아니라 아파트조합원이고, 대법원 판결 기일도 미정이기에 바로잡습니다.