이처럼 역모기지론이 느는 것은 집값하락도 원인이 있겠지만 노후준비를 못한 중산층들이 주택연금 만한 대안이 없기 때문에 몰리는 것 이다. 특히 65세 이상만 해당되던 주택연금 가입 대상은 60세 이상으로 내려왔다. 또 모기지론 한도도 종전 3억원에서 5억원으로 뛰었다. 종전에는 시가 6억원 이하 집만 주택연금 대상이었지만 이제 9억원짜리 집도 받아준다.
이로인해 신규 가입대상이 약 80만 가구로 확대될 것으로 예상된다. 이와 함께 세제지원 대상 주택을 확대하기 위해 주택연금 이자비용 소득공제 대상과 재산세 25% 감면 대상도 현행 주택가격 3억원 이하에서 9억원 이하로 확대된다. 주택연금은 정부가 보증하는 역모기지론으로 부부 모두 60세 이상이고 9억원 이하의 1주택을 보유자에 해당된다.
가입 대상 주택은 아파트와 단독주택·빌라·다세대주택·실버주택이다. 오피스텔·상가주택·상가는 해당이 안된다. 대출금리는 양도성예금증서(CD)금리(91일)에 가산금리가 적용된다. 대개 일반 주택담보대출 금리보다 낮다. 등록세·교육세·농어촌특별세·국민주택채권매입 의무 등이 면제돼 초기 비용이 저렴한 데다 재산세 25% 감면, 대출이자에 대한 소득공제 등 세제혜택도 받을 수 있다. 지급방식은 원지급금을 평생 지급받는 종신형과 수시 인출한도(50%까지)를 정해놓고 나머지 부분을 월지급금으로 지급받는 종신혼합형이 있다.
예를 들면 3억원짜리 아파트를 보유한 65세 이상 노인이 주택연금에 가입하면서 수시인출금 한도(3843만원)까지 찾아 전세보증금등에 쓰고 월 지급금은 60만5000원만 받는다. 86만 4000원 받는 종신형과 26만4000원 차이가 난다. 정액형을 선택하면 평생 월지급금이 고정되며 이용 초기에 많이 받는 방식인 감소형을 선택하면 월지급금이 매년 3%씩 감소한다. 해가 지날수록 지급금액이 늘어나는 방식인 증가형을 선택하면 월지급금이 매년 3%씩 증가한다. 연금수령액은 가입 시점의 연령과 집값이 높을수록 많아지며 부부의 경우에는 적은 나이를 기준으로 연금액이 결정된다.
예를 들면 일반주택으로 주택가격이 3억원이고 70세에 주택연금에 가입하면 월 106만원의 연금을 받게 되고, 동일 조건에서 75세에 가입하게 되면 133만원을 받게 된다. 가입자 의사에 따라 언제든 대출금을 직접 상환할 수 있고 가입자가 사망해도 배우자에게 주택연금이 계속 지급될 수 있다. 가입자와 배우자가 모두 사망한 경우 상속인 등에 의한 임의상환이 없으면 주택금융공사가 해당 주택을 매각하여 대출금을 회수하고 남은 차액은 상속인에게 지급한다. 주택가격 하락 등으로 돈이 모자라도 자녀등 누구에게도 청구 하지 않는다.
박찬영 객원기자 freebird@joongang.co.kr
