6월께 첫 공급될 판교신도시 아파트의 분양가가 윤곽을 드러내고 있다.
주택업체들이 마련하고 있는 판교신도시 분양가 전략을 종합해 보면 상한제 대상 아파트인 전용면적 25.7평 이하는 평당 900만원대, 택지 채권입찰 대상인 25.7평 초과분(중대형)은 평당 2000만원 안팎으로 그림이 그려진다. 중대형 아파트 분양가가 비싸게 책정되는 것은 업체들이 아파트 건설용 택지를 확보하기 위해 채권액을 비싸게 써낼 게 분명하기 때문이다.
◆ 시세 웃도는 중대형 분양가=최근 들어 주요 주택업체들과 개발업체들은 판교신도시 택지 입찰(3월 예정)을 위한 분양가 산정을 시작하면서 평당 2000만원대에 맞춰놓고 계산기를 두드린다.
K건설 관계자는 "중대형의 경우 평당 2000만원 안팎에서 검토하기 시작했다"고 말했다. 분양가를 평당 2000만원에 놓고 검토하되 점차 가격을 높여 분양성을 타진하고 이를 거꾸로 계산해 토지 입찰가를 써내겠다는 것이다. H사의 마케팅 임원은 "입찰 부서와 분양가 산정을 위한 협의를 시작했는데 평당 2000만~2300만원까지 보고 있다"며 "가격 저항이 어디에까지 미칠지 따져보는 중"이라고 말했다.
업체들은 이 같은 고가 분양가 산정에 과학적인 근거보다 인근 아파트 값에 더 의존한다. 그것도 비싼 아파트가 기준이다. 분당에서 가장 비싼 정자동 파크뷰 중대형이 평당 1800만~2100만원인데 판교는 이 가격을 웃돌아도 분양이 될 것으로 업계는 보고 있다. 서울 강남과 비교해서는 대략 최고가의 80%에 분양가를 맞춘다. 강남구 대치동 동부센트레빌과 개포우성2차 40~50평형이 평당 3000만원을 웃돈다.
여기에다 판교가 가지는 경쟁력도 높게 보고 있다. 디벨로퍼협회 정춘보 회장은 "용적률이 170%로 낮아 주거환경이 쾌적하고 교통여건이 좋은 점도 가격에 반영될 것"이라고 말했다.
결국 시장에서 통할 적정 분양가는 평당 2000만원 안팎이라는 것이다. 이는 서울 강남구의 기존아파트 50~60평형대 평균 매매가인 평당 2240만원과 비슷하고 분당 50평형 이상 평균가(평당 1191만원)보다 훨씬 비싸다.
분양가 상한제를 적용하는 33평형 이하는 평당 900만원대 초반으로 예상된다. 건교부가 건설기술연구원에 의뢰한 건축비 관련 연구용역에서 표준건축비가 평당 340만~350만원 선으로 정해졌다.
따라서 전용면적 25.7평의 경우 건축비가 평당 350만원이고 택지공급가가 평당 500만원(용적률을 감안한 가구당 택지비는 약 420만원)이라고 가정할 경우 택지비와 건축비.적정이윤 등을 감안한 분양가는 평당 850만원 선으로 추정된다. 옵션과 친환경 인센티브(최고 7%) 등을 감안할 경우 분양가는 900만원을 웃돈다.
◆ 시세 올리는 부작용도=부동산 전문가들은 평당 900만원대에 분양된 판교 상한제 아파트가 나중에 평당 2000만원대의 대형아파트 시세를 좇아가는 것은 시간 문제로 보고 있다. ㈜RNC솔루션 임창일 대표는 "같은 지역에서의 분양가 격차는 언제든 메워지게 마련"이라며 "싼 아파트가 비싼 아파트 시세를 따라가기 때문에 중소형의 차익이 커질 것"이라고 말했다.
이처럼 판교 상한제 아파트 값의 추가 상승이 예상됨에 따라 당첨 확률이 상대적으로 높은 청약통장의 암거래가 성행하고 있다. 최우선 순위인 성남지역 거주 40세 이상, 10년 이상 무주택자의 통장은 3000만~4000만원 수준에 거래되고 있는 것으로 알려졌다.
황성근.안장원 기자
