오피스텔 시장 단기 침체 가능성 자금 유동성 잘 살펴야

계속되는 부동산 정책변화로 투자를 생각하는 많은 사람들이 혼란스러워하고 있다.

올 들어 주택시장 안정대책이 여러 차례 쏟아진 데 이어 최근에는 주거형으로 사용하는 오피스텔의 경우 1가구2주택으로 간주한다는 사실이 알려지면서 대표적 투자용 상품인 오피스텔이 큰 타격을 입게 됐다.

일련의 주택관련 정책이 단기적으로는 어느 정도 효과를 볼 수도 있을 것이다. 하지만 결국 주택가격 급등으로 인한 현시장의 문제는 공급 부족·저금리 등 복합적인 요인에 따른 것인 만큼 쉽게 해결되기 어렵다.

특히 신도시개발 등을 통한 공급이 확대되더라도 입주까지 오래 걸린다는 점을 감안하면 대체상품이 필요한 것은 명백하다.

공급부족난을 겪는 서울·수도권 주택시장에서 다세대·다가구 등 비선호·소규모 주거기능을 제외하면 결국 오피스텔이 일정 부분 주거대체 기능을 할 수밖에 없다.

1가구2주택 청약제한, 재당첨 금지적용, 아파트 분양권 전매제한, 기준시가 인상 등으로 분양에 제한이 많은 아파트보다 공개청약으로 분양받을 수 있는 주상복합아파트와 오피스텔을 주목할 필요가 있는 것도 이 때문이다.

특히 여윳돈으로 임대수익을 기대하는 투자자의 경우 아파트분양권 전매에 의해 이미 시세에 육박한 아파트를 구입하기보다는 임대수익 확보가 가능한 지역의 오피스텔을 분양받는 것도 권장할 만하다. 2가구 이상을 매입하는 경우는 오피스텔이 유리할 것이다.

어쨌든 오피스텔 투자환경이 많이 바뀌었으므로 이에 맞는 투자 자세를 가져야 한다. 우선 임대 수요층이 두텁고, 상대적으로 공급이 적은 곳을 찾아야 한다.

이어 초기 자금부담이 작고 입주시기가 빠르며 역세권 등의 교통여건을 갖춰야 한다. 주거형인 경우에는 주변의 아파트 임대부족현상이 심한 대규모 주거밀집지역 배후가 유리하다.

주거용으로 쓰는 오피스텔을 주거용으로 본다는 사실에 대해 그리 민감할 필요가 없다.

1가구 2주택으로 판단해 기존 보유주택을 먼저 매도할 경우 추가로 부과되는 세금인 만큼 기존주택에 계속 거주하거나 장기보유하면서 임대투자목적으로 오피스텔을 구입하거나 나중에 팔 때 오피스텔을 먼저 매각할 경우에는 달라질 것이 없다. 임대목적으로 사업자등록을 할 경우 문제가 될 수 없다.

하지만 금융기관으로부터 많은 자금을 대출받아 투자하거나 프리미엄을 노린 단기 투자는 위험한 편이다.

금리인상 가능성이 커지고 있고 오피스텔 시장도 단기적으로 침체할 것으로 보여 프리미엄을 기대하기가 무척 어렵다. 자금 유동성을 꼼꼼히 따져보는 자세가 필요한 때다.