세금·차익 비교한후 집 매도시점 잡아야

9·4 부동산안정대책이 나온 이후 주택 소유자들은 집을 팔아야 하는지, 아니면 갖고 있어야 하는지 갈팡질팡하고 있다. 지금은 막연한 기대나 과거에 대한 환상에 젖어 있을 시기가 아니라 갖고 있는 부동산의 보유 목적을 분명히 해야 할 때다.

매매차익이 목적이더라도 세금을 피하기 위해 무조건 매도하지 말고 세제변화에 따른 세금변동을 분석하는 지혜가 필요하다. 또 집값 변동을 감안해 이익이 가장 큰 시점에서 파는 매도의사 결정기준을 설정해 놓아야 한다.

◇비과세를 활용하라=주택 양도세 비과세는 양도일 현재 1가구 1주택을 3년 보유한 경우에 가능하다. 다만 서울·과천·신도시에선 앞으로 1년 거주요건이 추가될 예정이다. 따라서 살지 않고 보유한 경우 언제 매도하느냐에 따라 비과세 가능 여부가 달라진다. 주택을 한채만 가진 경우와 일시적 2주택 허용기간 내에 있는 경우라면 거주할 것인지 아니면 매도할 것인지를 먼저 결정하는 것이 중요하다.

특히 종전에는 고급주택이 아니었으나 강화된 고급주택 요건에 해당되는 경우 세금 변화가 클 것으로 예상된다. 매도목적이라면 어느 시점까지 어떤 요건만 충족하면 비과세가 가능한지와 비과세 혜택이 없는 경우의 세금변화 및 각 시점의 부동산시세 변동을 예측해 매도시기를 결정해야 한다.

◇비과세가 안되는 경우 세금 신고방법을 선택하라=1년 이상 보유한 주택은 원칙적으로 기준시가로 신고할 수 있다. 다만 1가구 3주택 이상을 소유한 경우로서 1가구 2주택이 될 때까지 매도하는 주택과 고급주택에 대해서는 반드시 실거래가액으로 신고해야 한다.

특히 1가구 3주택 이상인 경우 모두 기준시가를 적용받기 위해 법 시행 전에 팔아 1가구 2주택 상태가 되는 것이 좋은지, 아니면 실거래가액 신고대상이 되더라도 일단 보유하고 차익이 많은 것을 나중에 파는 게 좋은지 순서를 잘 따져야 한다.

고급주택에 새로 편입되는 전용면적 45∼49평 주택의 경우는 1년 이상 보유 여부와 관계 없이 반드시 실거래가액으로 양도세를 신고해야 한다.

절세전략을 세우는 것은 이익을 극대화하기 위한 것이다. 기준시가를 적용받기 위해 무조건 매도하는 것이 반드시 좋은 방법은 아니다.

향후 집값이 오른다는 확신을 가진다면 당장에는 불이익을 받더라도 일단 보유하는 게 오히려 더 큰 이익을 가져다줄 수 있기 때문이다.