단독주택, 아파트로 재건축 붐

서울 강남·강동권(강남·서초·송파·강동구)에 단독주택 재건축 붐이 일고 있다. 재건축 예정구역 조합들이 잇따라 개발계획을 확정하고 사업을 본궤도에 올렸다. 서울시는 낡은 단독주택지들을 재건축 예정구역으로 추가하기로 해 강남권 단독 재건축사업은 더 활기를 띨 것으로 예상된다. 현재 단독주택 재건축이 확정된 지역만 10곳이고 이곳에 들어설 아파트는 1만800여 가구에 이른다.

◆서초·강동권에서 활기=단독주택 재건축이 가장 활발한 곳은 서초구 방배동 일대다. 11곳이 재건축 예정구역으로 지정된 가운데 최근 방배5구역이 정비계획을 확정해 2575가구를 지을 예정이다. 서초구는 아직 정비계획을 결정하지 못한 서초1~3구역과 9구역에 대해서도 다음 달 계획을 수립하기로 했다. 서초구청 주택관리팀 최명환 담당은 “지난해 노후도(집의 낡은 정도)를 완화하고 사업가능 면적을 1만㎡에서 5000㎡로 줄여 단독주택 재건축을 쉽게 하도록 한 규제완화 효과가 본격적으로 나타나고 있다”고 설명했다.

강동구 고덕택지지구 내 단독주택지들도 재건축에 합류했다. 4개 재건축 예정구역 중 3곳이 최근 모두 4399가구를 건립하는 재건축 계획을 수립했다.

강남구와 송파구엔 아직 재건축 시동을 건 곳이 없다. 하지만 이곳들에도 조만간 단독주택 재건축이 시작된다. 서울시는 논현동 등 강남구 7곳과 문정동 등 송파구 3곳을 재건축 예정구역으로 지정하기 위해 최근 공람에 들어갔다.

◆위치·건물상태 등 따져야=단독주택 재건축 투자의 매력은 아파트 재건축보다 개발이익이 많다는 것이다. 단독주택·다가구주택 등을 고층 아파트로 짓기 때문에 재건축으로 주택 크기와 가구수가 많이 늘어난다.

다만 아파트와 마찬가지로 단독주택 재건축에도 적용되는 법적 상한 용적률(사업부지 면적 대비 지상건축 연면적 비율)이 여건에 따라 차이가 날 수 있다.

재건축 자문회사인 웰스파트너스 주복기 대표는 “비슷한 지역이라면 사업지 주변의 기반시설이 제대로 갖춰져 있고 땅 모양이 반듯해 용적률이 높게 나올 수 있는 구역을 선택하는 게 낫다”고 말했다.

사업부지가 작은 곳은 피하는 게 바람직하다. J&K부동산연구소 권순형 소장은 “공공시설 부지로 내놓는 땅을 제외하면 아파트를 지을 수 있는 땅이 크게 줄어들어 투자성이 떨어진다”고 설명했다.

아파트는 주택형이 같으면 기존 자산가격 평가도 별 차이가 없다. 그런데 단독주택은 집마다 천차만별이다. 도로변이나 역세권 등이어서 위치가 좋거나 지은 지 오래되지 않은 집이 높게 평가받기 때문에 추가 부담금이 적게 들어가는 편이다.

임정옥 기자