오피스텔 - 강남 재건축 ‘쌍무지개’ 뜰까

◆기존 아파트, 입주 물량이 부담=기존 아파트 매매시장은 하반기에도 조정국면을 이어갈 가능성이 크다. 서울·수도권의 경우 입주 물량이 부담이다. 올해 수도권 아파트 입주 물량은 지난해보다 1만5000가구 많은 17만여 가구로 파악되는데 이 중 60% 이상이 하반기에 입주한다. 올 하반기 수도권에 입주하는 물량은 분양가상한제를 피해 2007~2008년 초에 집중적으로 분양한 것으로 중대형 비중이 전체의 70%가량을 차지한다. 따라서 기존 주택을 보유한 수요자들이 집 넓히기나 투자 목적에서 계약한 경우가 많은데 이런 아파트들의 현 시세가 대부분 분양가를 밑돌면서 주택시장에 부담요인이 되고 있다.

집값이 오를 때에는 기존 주택을 정리하지 않고 새 아파트에 입주하는 경우가 많지만 요즘같이 주택시장 약세가 두드러질 때에는 새 아파트에 입주하기 전 기존 주택을 급매물로라도 처분하려는 집주인들이 많기 때문이다. 특히 올 하반기에만 각각 1만 가구 이상의 새 아파트가 입주하는 용인·고양·파주시 등은 주변 새 아파트 입주 물량으로 인해 이중고를 겪을 가능성이 크다.

◆재건축·재개발 조정 후 반등=서울 강남권 재건축 시장의 기상도는 ‘흐림 후 갬’이다. 당분간은 전체 주택시장과 함께 조정국면을 거치겠지만 조정의 폭에 따라 반등 시점도 멀지 않았다는 분석이 나온다. 재건축 대상 아파트가 몰려 있는 개포동과 잠실동에는 요즘 연초 대비 20%가량 가격을 낮춘 매물이 나오고 있다. 지금 당장은 이런 매물도 소화하는 수요가 없어 가격이 더 빠지고 있지만 현 수준에서 5~10%가량 추가로 떨어지면 ‘낙폭 과대에 따른 반발 매수세’가 붙을 것으로 예상하는 전문가들이 많다.

서울 강북 재개발 시장도 재건축 시장과 비슷한 시장 구조를 갖고 있어 낙폭이 커지면 매수세가 붙을 것으로 보는 전문가들이 많다. 다만 재건축에 비해 낙폭이 크지 않았기 때문에 조정기간은 재건축보다 길 것이란 예상이다. 올 11~12월께는 조정국면을 마무리하고 회복국면으로 접어들 것으로 예상하는 전문가들이 많다.

새 아파트 분양시장의 경우 시간이 갈수록 분위기가 좋아질 전망이다. 건설사들이 위축돼 있는 청약심리를 감안해 가격을 낮추거나 품질을 좋게 하는 식으로 경쟁력을 높인 상품을 내놓고 있기 때문이다.

◆오피스텔은 맑음=오피스텔은 신규 분양 시장이나 기존 오피스텔 거래 시장 모두 하반기에 강세를 보일 전망이다. 바닥난방 허용 등 오피스텔 규제 완화와 1~2인 가구 증가 등의 영향으로 투자수요와 실수요 모두 오피스텔을 매력적인 상품으로 다시 보고 있기 때문이다. 상가는 상품별 차별화가 더 심해질 것으로 보인다. 기존 상가 미분양이 적체돼 있는 상태이기 때문에 규모나 입지, 그리고 가격 등 모든 면에서 경쟁력을 갖춘 상가에 수요가 쏠리는 현상이 두드러질 것이란 전망이다.

함종선 기자