*** 영등포구 영등포동
인근지역 반사이익
낡은 공구상가.재래시장.불량 노후 주택이 뒤엉켜 있는 서울 영등포구 영등포동 2.5.7가. 지난 30년간 개발의 뒤편에 머물러 있던 이곳이 2차 뉴타운(7만8000평) 개발계획에 따라 상업.주거.업무기능을 갖춘 도심형 뉴타운으로 거듭나게 된다.
개발구상안에 따르면 1차적으로 개발될 뉴타운 북단의 불량 노후주택 밀집지역인 영등포동 7가에는 2008년까지 아파트를 포함한 주상복합단지가 들어선다.
중앙시장 등 재래시장이 밀집한 영등포동 5가 일대는 현대식 쇼핑타운, 여의도와 인접한 영등포동 2가는 여의도의 업무기능을 분담하는 단지로 각각 꾸며진다. 영등포구청 도시관리과 이명균 과장은 "지난주 뉴타운 기본 개발계획안을 확정, 서울시에 승인을 요청했다. 내년 초부터 개발에 착수할 수 있을 것으로 본다"고 말했다.
영등포 뉴타운 내 상가.다가구주택값은 지난 8월 기본 구상안 발표 이후 큰 변화가 없다.
삼영부동산개발 이창익 사장은 "지난 1996년 도심재개발 계획이 수립된 이후 꾸준히 올랐기 때문에 요즘 들어 특별히 오른 것은 없고 거래도 활발하지 않다"고 말했다. 영등포동 7가 일대 다가구주택은 평당 1300만~1500만원을 호가한다. 영등포동 2.5가 대로변 상가는 평당 1800만원, 이면도로는 1500만원 선이다.
다만 뉴타운의 후광 효과를 예상하고 인근 지역에 투자하려는 사람들이 많고 거래도 제법 이뤄진다. 뉴타운 맞은 편 영등포동 6.7가 다가구주택은 평당 1500만원선이다.
부동산24 여수호 사장은 " 3~5년 정도를 내다보고 뉴타운 인근지역에 관심을 갖는 사람이 많다"고 말했다. 뉴타운 내 일부 재래시장 상가는 대지 지분이 없는 곳이 있으므로 매입 전에 등기부등본을 열람하는 게 좋다. 한 중개업자는 "같은 가격의 상가라도 대지 지분이 없으면 보상가가 낮으므로 지분이 있는 곳을 골라야 한다"고 말했다.
영등포 뉴타운은 노점상과 상가 세입자의 이주문제가 사업의 변수가 될 것으로 업계는 본다.
조인스랜드컨설팅 권순형 부장은 "노점상 등을 보호하기 위해 순환재개발 방식을 택할 계획이지만 권리금 보상 등을 놓고 진통이 불가피할 것"이라며 "여윳돈으로 장기 투자를 하는 게 좋다"고 말했다.
*** 중랑구 중화동 일대
10평 소액투자 가능
동부간선도로와 연결된 중랑교를 지나면 동일로 초입 왼쪽으로 다가구.다세대주택이 밀집한 중랑구 중화동이 나온다. 지대가 낮아 집중 호우 때 상습적으로 침수피해가 발생했던 이곳 15만4000여평은 2012년까지 주거형 뉴타운으로 개발된다.
지난 9월 발표된 개발구상안에 따르면 집중 호우 때 넘치는 빗물을 분산 처리할 수 있도록 하고, 단지 내 물길.생태연못.분수대 등 물 체험 공간도 들어선다. 특수목적고.자립형 사립고와 유명 학원을 유치, 서울 동북부의 교육타운으로 조성할 예정이다.
좁은 골목에 불법 주차로 몸살을 앓고 있는 주택지역은 1만여가구의 아파트단지로 탈바꿈한다. 중랑구청은 뉴타운 인근 묵 2동을 추가 편입하는 방안을 검토 중이다.
이곳은 지난해 상반기 뉴타운 지정 소식이 나돈 이후 지분(아파트를 배정받을 수 있는 권리) 값이 곱절 이상 올랐다. 하지만 요즘은 약보합세를 유지하고 있는 가운데 거래도 뜸한 편이다.
뉴타운 내 단독주택이 딸린 30평짜리 지분 값은 평당 700만~750만원, 10평짜리는 이보다 높은 1100만~1300만원을 호가한다. 상가는 평당 1300만원 이상에 매물이 나온다. 부동산랜드 조혜동 실장은 "호가에 거래되는 경우가 드물고 실제로는 5~10% 낮춰야 거래가 이뤄진다"고 말했다.
중개업자들은 뉴타운 주변 아파트 분양가가 평당 900만원에 달하는 점을 감안할 때 뉴타운이 제대로 추진만 된다면 투자성이 있다고 본다. 강북권 일부 뉴타운과 달리 지분 쪼개기(다가구주택을 다세대주택으로 전환)도 거의 없다는 점도 장점으로 꼽힌다. 딸기공인 성은희 사장은 "10평 안팎의 다세대주택은 전세를 안으면 1억원 이하의 비교적 적은 돈으로 매입할 수 있고 되팔기도 쉽다"고 전했다.
하지만 주민 동의율이 낮은 게 최대의 걸림돌이다. 중랑구청 관계자는 "연내에 서울시로부터 개발계획승인을 받을 예정이지만 주민 반발이 만만치 않아 현재로선 불투명하다"고 말했다.
한 중개업자는 "중랑구가 지난해 7월 양도세를 실거래가로 내는 주택투기지역으로 지정된 데다 사업도 지연될 수 있어 단기 차익을 올리기가 쉽지 않다. 5년 이상 내다보고 투자를 해야 한다"고 조언했다.
박원갑 기자
