[전략! 세테크] 1.집 살때 세금줄이기

A씨는 5년 동안 모은 적금과 은행 대출금을 합쳐 1억원을 투자해 큰마음 먹고 20평짜리 내집을 마련하기로 결정했다. 매매계약을 체결하기 직전 그는 세금을 계산해 보고 깜짝 놀랐다. 1억원 짜리 주택을 구입하는데 들어가는 세금이 무려 5백60만원에 달했기 때문이다. 그나마 집이 국민주택 규모(전용면적 25.7평 이하)여서 농어촌특별세는 내지 않아도 됐다.

그래도 취득세와 등기할 때 내는 등록세, 또 등록세에 따라붙는 교육세를 합해 매매금액의 5.6%에 이르는 세금은 A씨를 부담스럽게 했다.

그렇다면 부동산 관련 세금을 줄일 수 있는 방법은 없을까.

먼저 1세대1주택에 해당되는 사람이라면 새 집을 노려볼 만하다. 공공단체나 주택건설 사업자가 분양목적으로 5세대 이상 건축한 공동주택을 분양받으면 세금을 감면받을 수 있기 때문이다. 공동주택이란 아파트 뿐만 아니라 연립주택과 다세대주택도 포함된다.

중요한 것은 분양권을 산 사람을 포함해 최초 분양자만이 세금 혜택을 받을 수 있다는 점이다.

세금을 감면해주는 비율은 주택 크기에 따라 달라진다. 전용면적 12평 이하(분양평수 기준 18평)의 주택은 세금 전액이 면제된다. 전용면적 18평 이하(분양평수 25평)는 납부할 세액의 50%를 깎아준다. A씨가 1억원짜리 새 아파트를 취득하면 2백80만원의 세금이 당장 절약되는 셈이다.

부동산을 살 때 검인계약서상의 매매금액을 낮게 쓰는 사람들도 있다고 한다. 검인계약서상의 매매금액을 과세표준으로 하여 등록세.취득세 등을 내기 때문이다. 부동산 매매계약을 체결하고 매매계약에 따른 계약서를 작성한 후 잔금을 지급하는 시점에서 검인계약서를 써야 한다. 검인계약서를 매도자와 매수자 쌍방이 작성해 관할 지방자치단체의 검인을 받아 등기소에 제출해야만 명실상부하게 자기 명의가 된다.

그러나 과세 관청에는 매매부동산의 과세 시가표준액을 갖고 있다. 따라서 검인계약서의 매매금액이 해당 부동산의 과세 시가표준액보다 낮으면 검인계약서상의 매매금액이 아니라 과세 관청에서 정한 과세 시가표준액을 과표로 취득세.등록세 등을 내야 한다.

마지막으로 세금을 꼭 내야할 경우엔 납기를 지키는 게 세(稅)테크의 기본이다. 적어도 세금이 늘어나는 것은 막을 수 있기 때문이다. 취득세는 취득한 날, 즉 잔금을 낸 날로부터 30일 이내에 은행 등 금융기관에 내야 하며, 이를 어길 경우 납부세액의 20%를 더 내야 한다.

등록세의 경우도 매매 후 2개월 이내에 등기를 하지 않으면 기간에 따라 등록세액의 5~30%를 과태료로 물어야 한다.

노병윤 외환은행 재테크 · 세무컨설팅센터 실장

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