서울의 대표 저밀도(5층, 2종 주거지) 재건축 단지인 강남구 개포동 개포지구. 393만㎡의 택지개발지구로 그동안 지구단위계획상 용적률(대지면적 대비 지상 건축면적 비율)이 200%로 묶여 재건축 사업이 공회전을 거듭해 왔다. 200%로는 사업성을 맞추기 힘들기 때문.
그러다 최근 강남구청이 저밀도 단지의 경우 용적률 240%에 최고 35층까지 지을 수 있는 방안(재건축 가이드라인)을 마련하면서 재건축이 탄력을 받고 있다. 개포동 동명공인 이형관 사장은 “법정 상한선(250%)보다는 낮지만 용적률이 오른 데다 층수 규제가 풀려 재건축을 하는 데 문제가 없을 것”이라고 말했다.
실제로 강남구청의 가이드라인(기부채납 10%, 용적률 240%)을 바탕으로 본지가 DS포럼건축사무소·J&K부동산투자연구소와 함께 주공1단지와 4단지를 시뮬레이션해 보니 주공1단지(5040가구)는 임대주택을 포함해 지금보다 840여 가구를 늘리고, 이 중 절반 정도는 일반 분양할 수 있는 것으로 나타났다.
이에 따라 36㎡ 주택형(공급면적)을 보유한 사람이 112㎡형으로 집 크기를 넓힌다면 추가부담금은 3억원 정도가 필요할 것으로 예상됐다. 49㎡형을 보유한 주민은 추가부담금 없이 112㎡형으로 집을 키울 수 있다. 조합원 및 일반 분양 분양가를 주변 시세 수준인 3.3㎡당 평균 3300만원으로 계산한 결과다. 49㎡형에 사는 주민이 145㎡형으로 넓혀 가려면 4억1000만원 정도를 추가로 내야 한다.
2840가구의 주공4단지는 임대주택을 포함해 3100가구를 지을 수 있다. 이 중 조합원 몫을 제외한 60가구가 일반 분양분이다. DS포럼건축사무소 박형준 상무는 “4단지는 대지면적이 작아 용적률 240%를 적용하면 일반 분양이 많지 않다”고 말했다. 주민 부담이 1단지보다 크다는 뜻이다. 36㎡형 주민이 112㎡형을 가지려면 3억6000만원 정도를 더 물어야 하는 것으로 예상된다. 49㎡형에서 145㎡형으로 가는 데는 5억5000여 만원이 들어갈 전망이다.
현재 시세에 따른 투자성은 단지별·주택형별로 갈린다. 매매가가 7억2000만원 선인 1단지 36㎡형을 사서 112㎡형에 입주한다면 총 10억2000만원 정도가 드는데, 인근 도곡동 렉슬 아파트 비슷한 주택형이 12억~13억원을 호가한다. J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “1단지 36㎡형 일부 주민은 당초 82㎡형에 배정될 것으로 예상됐지만 시뮬레이션 결과 모두 112㎡형에 입주할 수 있을 것으로 보인다”며 “소형 주택 배정에 대한 부담이 줄어드는 만큼 인기를 끌 것 같다”고 말했다.
반면 4단지 36㎡형과 42㎡형은 소형 주택 배정 가능성이 크다. 36㎡형의 현재 매매가는 6억9000만원 선. 82㎡형을 배정받을 경우 추가부담금이 들지 않고 오히려 6000만원 정도를 돌려받을 수 있을 것으로 예상된다.
도곡 렉슬의 비슷한 주택형 시세(7억~8억원)와 비교하면 투자성이 있지만 변수가 도사리고 있다. 분양가상한제와 재건축부담금이다.
분양가상한제가 유지되면 일반 분양가를 주변 시세만큼 받지 못해 추가부담금이 늘어날 수밖에 없다. 재건축부담금도 규제가 완화되지 않는다면 가구당 1억원 이상을 내야 한다. 권 소장은 “용적률이 올랐지만 아직 규제가 남아 있는 만큼 재건축 투자성을 낙관만 하기는 어렵다”고 말했다.
황정일 기자
