서울 송파구에 사는 한모(39)씨는 최근 마포구 아현뉴타운 내 재개발 지분(새 아파트를 받을 권리)을 팔려고 내놨다 거둬들였다. 서울시가 뉴타운의 기준 용적률(대지 지분에 대한 지상 건축 면적 비율)을 20%포인트 올려주기로 한 때문이다. 한씨는 “지분 가격이 더 오를 것으로 보여 갖고 있기로 했다”고 말했다.
서울의 재개발과 뉴타운 투자 기대감이 커지고 있다. 정부와 서울시가 재개발·뉴타운 용적률을 올려주기로 한 때문이다. 뉴타운은 이르면 다음 달부터 기준 용적률을 20%포인트 올릴 수 있다. 사업이 마무리 단계인 시범 뉴타운을 제외한 2·3차 뉴타운 대부분이 혜택을 볼 수 있다.
늘어나는 용적률은 모두 전용 60㎡ 이하 소형으로 지어 모두 일반분양할 수 있다. 용적률이 20%포인트 오르면 건축 연면적은 10% 정도 늘어난다. 건축 연면적이 10만㎡ 정도인 동작구의 한 뉴타운은 소형 아파트를 113가구 정도 더 지을 수 있다. 이를 모두 일반분양하면 조합원당 일반분양 수입이 지금보다 40%가량 증가한다(표 참조). 투모컨설팅 강공석 사장은 “분양수입이 늘어난다는 것은 그만큼 조합원 부담이 줄어 사업성이 좋아지는 것이므로 뉴타운 투자시장이 활기를 띨 수 있을 것”이라고 전망했다.
뉴타운을 제외한 재개발 구역의 용적률은 올해 중 법정 상한선(1종 200%, 2종 250%, 3종 300%)까지 허용된다. 지금까지 서울 3종 주거지의 경우 용적률이 250%로 묶여 있었으므로 최대 50%포인트까지 늘어나는 셈이다. 다만 종전보다 늘어나는 용적률은 임대주택과 소형으로 지어야 한다.
지난해 정비구역으로 지정된 관악구의 한 재개발 구역(3종)은 249%인 지금의 용적률을 법정 상한선인 300%까지 올리면 일반분양 물량이 지금보다 150가구 정도 늘어날 것으로 예상된다. 임대를 용적률 증가분의 50%로 하고, 50%는 소형을 지은 경우다. J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “세부적인 용적률 상향 기준이나 임대주택 비율 등 아직 구체적인 내용은 없지만 순수하게 용적률이 20~30%포인트 증가하는 효과가 있을 것”이라고 말했다.
이처럼 뉴타운이나 재개발 구역의 사업성이 좋아질 것으로 예상되면서 투자 문의도 늘고 있다. 성북구 장위동 소망공인 김영옥 사장은 “용적률 상향 소식이 전해지면서 투자 상담이 많아졌다”고 말했다. 일부 지역에서는 집주인들이 호가(부르는 가격)를 슬그머니 올리기도 한다.
하지만 투자에는 신중해야 한다.
지역별 높이 제한, 일조권, 도로 폭 사선 제한(도로 폭과의 관계를 따져 건물 높이를 제한하는 것) 등의 건축 규제 때문에 용적률을 상한선까지 높일 수 없는 경우도 많다. 지난해 본지가 재건축 단지를 대상으로 조사한 결과 3곳 중 1곳의 실제 적용 용적률이 법정 상한선보다 10%포인트 이상 낮았다.
황정일 기자
