서울 아파트 재건축 곳곳 차질 불가피

서울 잠실.개포 주공 등 대규모 재건축 대상 아파트 투자계획을 새로 짜야 할 것 같다. 당초 시공업체들이 제시한 사업 일정이 대개 1~3년 가량 지연될 가능성이 크기 때문이다.

시공사들의 추진 일정을 감안해 투자한 경우 준공일이 늦어지면 그만큼 금융비용 등 추가부담이 늘어나게 된다.

특히 서울시가 전세난 등을 우려, 단지별로 착공 시점을 조정키로 해 순위가 뒤로 밀린 곳에 투자한 사람은 차질을 빚게 됐다.

◇ 사업 지연〓차질이 심한 곳은 잠실 1단지. 시공사 선정 등 일정이 가장 빨랐으나 인구영향평가 등이 늦어져 후순위로 밀릴 소지가 많다.

시공사인 현대컨소시엄은 수주 당시 1997년 초 착공해 올해 말 완공한다고 제시했으나 공사가 언제 시작될지 알 수 없는 상황이다.

현재 분기별로 열리는 건설교통부의 수도권정비심의 통과를 기다리고 있으나 일러야 3월에나 가닥이 잡힐 것으로 보인다.

물론 심의에 통과되더라도▶확정고시▶안전진단 실시▶조합설립인가▶사업계획 승인 등의 절차를 밟는데 1~2년이 걸린다.

반포지구도 똑같은 처지다. 사업면적이 1백만㎡ 이상이면 인구.환경영향평가를 받아야 하는데 반포지구도 여기에 해당된다.

그 다음은 청담.도곡지구. 아무래도 전세난에 영향을 줄 것으로 판단돼 사업시기 조정위원회의 조정 대상이 될 가능성이 크다. 따라서 사업이 가장 빨리 진행될 곳으로는 암사.명일과 화곡지구가 꼽힌다.

인구영향평가 등 까다로운 절차를 밟지 않아도 되고 전세시장에 미칠 영향도 크지 않아 사업승인 절차가 순조롭게 진행될 수 있을 것이란 게 서울시청 관계자의 설명이다.

사업지연은 저밀도 지구만이 아니다. 개포 주공.가락 시영 등 일반 대단지 등도 계획대로 추진이 어려울 것으로 보인다.

서울시가 전세파동 등 부작용을 우려해 이런 지역에 대해서도 사업시기를 제한할 수 있기 때문이다.

물론 내부 문제 때문에 추진일정을 제대로 지키기 어려운 곳도 많다. 99년 11월 시공사를 선정키로 했던 가락시영의 경우 시공사 선정이 늦어져 당초 계획한 준공일정을 맞출지 의문시된다.

◇ 채산성 하락〓준공일이 1년 늦어지면 투자금에 대한 금융비용 손실만도 줄잡아 1천만~2천만원에 이른다.

더욱이 준공일이 4~5년 뒤라면 지금보다 경기가 더 나빠질 수도 있어 투자전망을 가늠하기 어렵다.

시공사들이 밝힌 입주 날짜는 대개 2004~2005년이나 이마저 지키기 어려워 투자여건은 더욱 불투명하다.

또 전용면적 25.7평이하 소형 아파트를 20%이상 지을 경우 조합원도 작은 평수를 배정받는 일이 벌어질 수 있다.

작은 평수를 일반 분양분으로 돌리면 개발이익이 줄어들어 조합원의 추가부담이 많이 생긴다. 물론 조합원들이 추가부담을 감수하고 큰 평수를 원할 경우 어쩔 수 없지만 사업의 채산성을 감안하면 쉽지 않을 것으로 전문가들은 분석한다.

특히 건설업체들이 대부분 물가가 오르면 공사비를 올려주는 연동제 조건으로 공사를 수주했기 때문에 추가부담이 많이 늘어날 수도 있다는 점을 고려해야 한다.

◇ 시세〓잠실 등 저밀도지구의 경우 소형 비율이 당초 30%이상에서 20%이상으로 조정되자 값이 평형별로 5백만~6백만원 가량 올랐다. 채산성이 다소 나아질 것이란 기대 때문이다.

지난해 5월 시공사가 내정된 3단지 15평형의 경우 지난해말 1억6백만원선이었으나 지금은 1억6천5백만원선이다. 하지만 전반적으로 매물은 많지만 거래는 잘 이뤄지지 않는다.

잠실 1단지 대림부동산 김삼진 사장은 "값이 올라서 인지 찾는 사람이 거의 없고 상대적으로 싼 매물만 간간이 거래되고 있다" 고 말했다. 반면 개포 주공 저층아파트는 값이 내렸다. 3단지의 경우 평형별로 5백만~1천만원 정도 떨어졌다.

최영진 전문위원.황성근 기자