신종웅 대표는 “세계적으로 가장 활기가 넘치는 곳은 중국을 포함한 중화권”이라며 “싱가포르도 요즘 회복세를 보이고 있다”고 말했다. DTZ·CB리처드엘리스(CBRE)·존스랭라살(JLL)·쿠시맨앤웨이크필드(C&W)·새빌스(Savills). 세계적으로 알려진 글로벌 부동산 종합 서비스업체들이다. 이들 업체는 컨설팅·감정평가·리서치·개발·투자자문·금융자문 등 부동산과 관련된 모든 분야의 서비스를 한다. 하지만 국내엔 낯선 이름들이다. 지난달 한국 법인 설립 1주년을 맞은 DTZ는 중국 투자 세미나를 열어 내공을 살짝 보여줬다. 이 회사는 영국에 본사를 둔 업력 225년의 상장사로 43개국, 148개 도시에 1만여 명의 전문가를 거느린 지식산업체다. DTZ코리아를 이끌고 있는 신종웅(55) 대표를 만나 국내외 부동산 시장 얘기를 들어봤다.
中 부동산 투자 길잡이 신종웅 DTZ코리아 대표
-DTZ는 중국시장에 강한 것으로 알려져 있다. 최근 움직임을 소개해 달라.
“DTZ는 외형에서 부동산 종합 서비스 업계 세계 4위에 올라 있다. 중국에선 시장점유율이 70%에 이른다. 대만·홍콩·싱가포르에서도 강하다. SK텔레콤이 베이징에서 매입한 캐피털타워, 미래에셋그룹이 상하이에서 사들인 호텔식 아파트 ‘샤마럭스’의 거래에서 활약한 바 있다. 중국처럼 올림픽이 끝난 나라에선 부동산 값이 떨어지다가 어느 순간부터 계속 오르는 현상이 나타난다. 중국은 8% 이상의 경제성장을 유지하고 있고, 우리와 지리적·정서적으로 가깝다는 점에서 공격적으로 투자해도 된다고 본다. 환율 면에서도 유리하다. 위안화가 저평가돼 있으므로 지금 투자하면 환차익을 기대할 수 있다.”
-중국 부동산 중 가장 유망한 분야를 꼽는다면.
“상가(리테일)와 주거시장이 유망할 것이다. 상가 쪽은 중국 정부의 내수 소비 진작 정책으로 괄목할 만한 성장이 예상되는 분야다. 주거 시장은 지방 사람이 도시로 몰려들고, 도시 성장에 따른 자체 수요도 덩달아 늘어 강한 상승 흐름을 이어갈 것이다. 중국 대도시의 오피스 시장은 공급과잉이다. 공실률(빈 사무실 비율)이 올라가고 있다. 상하이 지역에는 공실률이 30%에 이르는 곳도 있다.
-미 부동산 시장은 회복 조짐이 안 보이나.
“미국 주택시장은 케이스실러 지수가 보여주듯 반등하다가 주춤한 상태다. 게다가 상업용 부동산시장은 뇌관처럼 남아 있다. ‘약한 달러’도 걱정거리다. 미 오피스시장은 공실률이 큰 문제다. 상업용 부동산은 덩치가 크다. 큰 것 몇 개만 무너져도 상업용 모기지담보증권(CMBS) 시장은 큰 충격을 받는다. 주택시장의 모기지 부실화보다 충격이 더 클 수 있다. 미 정부가 정책적으로 그런 상황이 오지 않게 막으려 할 것이다. 어쨌든 미국 시장은 당분간 지켜보는 게 낫다.”
-해외 투자는 성공보다 실패 사례가 많았던 것 아닌가.
“과거 사이판에 몰려가 낭패를 본 사람들이 ‘사이판이 사기판 됐다’고 한 적이 있다. 잘 모르고 덤빈 잘못이 크다. 정부도 외환관리 차원에서 부동산 투자를 허용했다가 말았다고 한다. 정부는 지금까지 해외투자 신고만 받았다고 해도 과언이 아니다. 체계적으로 시장을 분석하고 정보를 얻어내는 능력이 부족했다. 경험도 없었다. 해외 투자의 정석은 부실채권(NPL)·오피스·개발 순이고, 선진국·후진국 순이다. 우리는 거꾸로 개발사업부터 들어갔다. 그것도 후진국에서 먼저 했다. 방법과 아이템을 다 바꿔야 한다. 서브프라임 사태가 기회일 수 있다. 가격이 모두 재조정되고 있는 과정이므로 잘 연구하면 기회를 잡을 수 있다.”
-국민연금이 해외 투자를 추진하고 있는데 조언을 해준다면.
“국민연금은 뉴욕·도쿄·런던·시드니 등 선진국 시장에 관심이 큰 듯하다. 안정적인 시장이기 때문이다. 그렇지만 포트폴리오 측면에서 중국에도 투자할 만하다. 선진국 시장이 망가질 경우에 대비해야 한다. 시장을 다변화해야 할 뿐만 아니라 개발사업 지분 참여 등으로 투자 대상도 다양화해야 한다. 한국투자공사(KIC)도 최근 해외 부동산 투자에 관심을 보인다고 한다. 중국의 국부펀드는 사모펀드와 맞붙어 개발이 중단된 물건을 사들이는 등 공격적인 운용을 하고 있다. 우리도 벤치마크할 필요가 있다. 시장을 적극 개척하고 공격적으로 움직여야 한다.”
-국내 시장에서 주시해야 할 변화가 있다면 무엇인가.
“옛날엔 ‘개발’이 키워드였다. 이제 시장 틀이 바뀌고 있다. 부동산시장이 금융시장화하고 있다. 학교의 부동산 수업도 금융 강의가 주류를 이룬다. 부동산시장 규제도 LTV(담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 같은 금융수단으로 한다. 부동산의 금융화는 곧 국제화다. 해외의 금융시장 환경이나 거시 변수에 그대로 노출된다는 뜻이다. 따라서 정부나 학계도 이제 부동산 금융 정책을 연구해야 한다. 또 하나의 큰 변화는 인구구조다. 한국 인구는 2015년 정점을 친 뒤 줄어든다. 1, 2인 가구의 비중이 커진다. 3, 4인 가구수와 비슷해진다. 이렇게 되면 도심 위주로 갈 것이다. 지방도시들은 인구 감소의 위험에 노출된다. 소형 주택의 수요가 늘 것이다. 또 가격이 크게 올랐기 때문에 돈을 모아서 부동산을 취득하는 것은 점점 어려워진다. 좋든 싫든 부동산은 ‘소유’에서 ‘이용’으로 갈 수밖에 없다. 도시형 생활주택이나 장기임대주택 정책을 펴는 게 기본적으로 맞는 방향이다. 국내 시장의 방향은 도시 집중화, 소형화, 금융화다. 이런 시장 흐름에 맞게 투자도 하고 정책도 펴는 것을 고민할 때다.”
-과거 노무현 정부는 지방 개발을 위해 혁신도시나 행정도시를 만든다고 했는데.
“수도 이전을 포기한 일본뿐 아니라 세계적으로도 수도 이전에 성공한 나라가 거의 없다. 우리는 선택과 집중을 해야 한다. 도시 간 경쟁이 국가 간 경쟁보다 중요해졌다. 우리가 내세울 도시는 어디인가. 지역 간 정치적 힘겨루기가 아니라 도시 간 경쟁을 생각한다면 아시아 시장에선 도쿄·상하이와 경쟁하는 서울을 그려야 한다. 넓게 보자. 정치적 관점에선 이해가 가지만 국가 경쟁 측면에선 지방 분산이 꼭 옳은 게 아니다. 행정도시 건설도 좀 문제가 있다. 상하이에 가봐라. 전 세계 기업이 다 몰려 있다. 될 놈부터 키워야 한다. 상하이에는 벌써 서울보다 비싼 곳이 등장했다.”
-외국인 투자자에게 서울 부동산의 매력은 무엇인가.
“홍콩이나 싱가포르는 공급이 제한돼 있고 국가를 포함해 몇몇 기업이 부동산을 과점하고 있다. 그러다 보니 무척 비싸다. 그런 곳에 비하면 한국은 거품이 없다고 본다. 가격이 더 오를 수 있다. 다만 한국시장은 투명성이 부족하다. 정보를 얻기 어렵다. 영어로 된 데이터도 부족하다. 그런 점 때문에 가격이 할인돼 있다는 견해가 있다. 또 거래 빈도로 보면 서울은 세계 10대 시장이다. 오피스시장은 여의도·용산·상암 등에서 2011년 공급이 집중돼 이제 끝났다고 한 적이 있다. 그러나 오피스 시장은 커지고 있다. 금융시장 비중이 커지고 서비스부문도 성장하면서 오피스 시장은 충분히 가능성 있는 시장이 됐다.”
