은마아파트 113㎡ → 121㎡ 재건축 때 400만원 더 들 듯

안전진단 결과는 내년 1월 말께 나온다. 안전진단을 통과해 사업을 본격화한다면 지금보다 전용면적을 10%까지 늘리는 1대1 재건축이나, 전체 건립 가구 수 중 전용 60㎡ 이하를 20% 이상 짓는 소형주택 의무비율을 지키면서 전용면적 85㎡ 초과 중대형을 많이 짓는 방식 중 하나로 재건축이 추진될 것 같다.

디에스포럼건축사무소의 시뮬레이션 결과 1대1로 재건축하면 임대를 포함해 6214가구를 지을 수 있다. 이 중 전용 85㎡짜리 735가구는 일반분양할 수 있다. 1대1 재건축으로는 나올 수 없는 145㎡·172㎡ 등 중대형을 늘리는 것도 가능하다. 이 경우 일반에 분양할 수 있는 물량은 200가구밖에 안 된다. 디에스포럼건축사무소 박형준 이사는 “기존 용적률(198%)과 법적 상한 용적률(300%) 차이가 커 어떤 방식의 재건축도 가능하다”고 말했다.

어떤 방식으로 재건축할지는 조합원 간 논의를 거쳐 결정될 예정이다. 이를 토대로 J&K부동산투자연구소가 주민들의 추가부담금을 산출한 결과 1대1 재건축으로 현재 113㎡를 보유한 주민이 121㎡로 늘려 갈 경우 400만원 정도만 추가로 내면 될 것으로 예상됐다. 일반분양 수입이 7400억여원(분양가 3.3㎡당 3700만원 적용)에 달해 추가부담금이 많지 않다.

중대형을 늘려 재건축하면 113㎡ 주민이 145㎡를 배정받는 데 약 3억원을 추가로 부담해야 할 것 같다. 현 시세와 추가부담금을 감안해 지금 은마아파트를 구입하는 데 따른 투자성은 그리 높을 것으로 보이지는 않는다. 121㎡를 배정받는 데 시세와 추가부담금은 총 12억400만~12억5400만원이 드는데 도곡동 렉슬의 비슷한 주택형 가격이 13억원이다. 별로 남는 게 없는 셈.

은마 인근 D공인 김모 사장은 “재건축에 대한 기대감이 이미 가격에 많이 반영돼 있기 때문”이라고 말했다.

큰 주택형을 배정받으면 투자성이 좀 더 나을 것으로 보인다. 145㎡로 옮기는 데 총 15억~16억원이 드는데 같은 크기의 도곡렉슬 시세는 16억~20억원이다.

그런데 투자성에는 변수가 있다. 분양가상한제와 재건축부담금이다. 분양가상한제가 유지되면 일반분양분 분양가를 주변 시세만큼 받지 못해 추가부담금이 늘 수 있다. 재건축부담금도 완화되지 않을 경우 억대로 예상된다.

J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “각종 규제에 발목 잡혀 사업 자체가 어려웠던 은마의 재건축이 시동을 걸고 있지만 앞날을 낙관만 하기는 힘들다”고 말했다.

전문가들은 “재건축 투자성의 잣대인 주변 시세의 움직임에 은마아파트 재건축이 좌우될 것”으로 내다본다.

황정일 기자