재건축 투자 아차하면 손해

잠실.반포 등 서울 5개 저밀도지구 재건축 사업을 위한 서울시의 개발기본계획 골격이 발표되자 재건축 아파트의 투자가치에 수요자들의 관심이 집중되고 있다. 지금 투자해도 돈을 벌 수 있을 것인지, 어느 곳이 가장 투자가치가 높은지가 주요 관심대상이다.

이르면 내년 상반기부터 이주작업이 가능한 곳도 있지만 분양가.사업시기.세입자 처리.작은평수 확보비율 등 투자성에 영향을 주는 변수들도 많아 판단이 쉽지 않다.

쾌적하고 첨단시설을 갖춘 고급 아파트 단지로 개발하게 되면 지금도 얼마든지 투자가치가 있지만 작은 평수를 짓고 일반 아파트 수준으로 건립될 경우 일부 평형을 제외하면 되레 손해볼 가능성이 크다.

◇ 시장 현황 = 저밀도지구 개발기본계획 시안 발표이후 시장 분위기는 혼돈 상태. 매도자들은 값이 더 오를 것으로 보고 값을 올려 부르면서 내놓은 매물을 회수하는 분위기지만 투자자들은 값이 너무 올라 큰 이득이 없다며 관망하는 입장이다.

시세는 잠실지구의 경우 1~3단지가 평당 1천만~1천5백만원으로 15, 17평형은 1억6천만~2억4천만원대. 특히 2단지의 19평형은 최근 1천만원 가량 올라 2억7천만원을 호가하고 있으며 4단지 17평형은 1억9천만~2억원선에 이르고 있다.

◇ 투자가치 분석 = 개발기본계획이 확정되지 않아 정확한 분석은 기대하기 어렵다. 전체 건립물량의 30%이상 확보토록 돼 있는 전용면적 18평이하의 소형 아파트 건립문제가 관건이다.

삼성물산 주택개발부문이 마련한 잠실4단지의 예상 투자분석 자료를 보자. 17평형 밖에 없는 이곳에 36~64평형의 중.대형만을 짓는다고 가정할 경우 투자가치는 상당히 있는 것으로 나타났다.

일반 분양분 예상 분양가는 평당 8백만~9백만원으로 잡고 있는데 공사비는 부가세.설계 감리비 등을 포함해 평당 2백97만5천원으로 책정했다.

이런 수치를 대입해 계산한 무상 지분율은 1백48~1백66%수준. 공사기간을 40개월로 잡고 투자비 (2억원)에 대한 이자분 등을 감안해도 투자이익은 2천6백만~2억원으로 추산됐다. 평수가 클 수록 이익이 높다.

하지만 시안 (試案) 대로 작은 평수를 짓게 되면 추가 부담금이 늘어 수익은 2천만~3천만원 가량 떨어지게 돼 30, 40평형대를 배정받을 경우 투자가치는 별로 없다.

50, 60평형대는 세금 등을 공제하더라도 완공후 5천만원 가량 벌 수 있는 것으로 분석됐다.

◇ 투자 가이드 = 지역별로 대지 지분율과 기존 아파트 시세 등을 잘 따져 투자해야 한다는 것은 기본사항. 앞으로 변수가 될 요소로는 사업착수 시기.세입자 처리.소형 평수 의무비율 등을 들 수 있다.

조합 내부 갈등도 문제가 되지만 대부분 시공사가 정해진상태여서 크게 우려할 사안은 아니다. 세입자 문제도 생각해볼 필요가 있다. 단지가 커 세입자가 세력화할 경우 이주작업이 늦어지고 경비가 더 들어 투자가치가 떨어지게 된다.

큰 평수를 배정받을 수 있는 넓은 지분을 매입하면 그만큼 수익성이 크다.

또 시공사의 브랜드도 생각해볼 필요가 있다. 위치 등 여건이 비슷하더라도 브랜드가 좋으면 나중 시세가 높게 형성된다.

투자시기는 값이 오르기 직전이 좋지만 지금같은 상황에서는 사업진척이 빠른 곳을 택하는 게 낫다.

최영진 기자