"임대나 장사가 안되면 과감하게 건물용도를 바꿔보라. " 요즘 사업성이 떨어지는 상가.사무실등을 장사가 잘되는 용도로 바꾸는 일이 부쩍 늘고 있다.
그동안 매매가나 임대료를 높이기 위해 상가.주택을 개.보수하는 리노베이션은 많았으나 일반 빌딩이나 상가를 생소한 용도로 바꾸는 경우는 거의 없었다. 빈 점포.사무실을 그대로 방치하기보다 돈을 들여 용도를 바꿔서라도 임대자를 찾는게 더 이익이기 때문이다.
◇사례 = 권영민 (서울 압구정동.50) 씨는 최근 신촌로타리 인근에 있는 2층 노래방 (30평) 을 15평규모 주택 2가구로 구조를 바꿨다. 보증금 3천만원에 월세 60만원을 내던 세입자가 국제통화기금 (IMF) 한파로 재계약을 포기했기 때문이다. 새로 꾸민 주택은 입지가 좋아 가구당 4천5백만원의 전세금을 받을 수 있었다.
서울 신정동 대로변에 5층 상가건물을 짓고 있던 박영철씨도 당초 사무실로 꾸미려던 3~5층을 15평 내외의 원룸주택 (6가구) 으로 개조해 모두 분양했다.
유지비가 많이드는 사우나 시설이나 여관등을 사무실로 용도를 바꾸는 경우도 많다. 서울 지하철 5호선 애오개역 인근 고려아카데미 3층에서 4백76평규모의 사우나를 운영하던 서상범씨는 지난해말 시설물을 모두 뜯어낸 뒤 일반사무실로 개조했다. 매출이 급감한데다 운영비를 감당하기 벅찼기 때문이다.
서씨는 공간을 분할한 뒤 J생명.제약회사.변호사등에게 사무실을 평당 5백20만원에 1백% 분양했다. 매출이 계속 떨어져 고민하던 문용호씨도 컨설팅사의 도움으로 서울 약수동 여관을 소형 사무실로 바꾸는 작업을 진행중이다.
◇수익성 = 사무실은 원룸으로 바꾸려면 내부에 벽돌을 쌓고 난방공사등을 해야 하는데 공사비는 평당 30만~35만원이면 충분하다. 이럴경우 10여평 내외의 원룸은 3천만~3천5백만원의 임대수익을 기대할 수 있다.
그러나 평당 80만원을 들여 2평 남짓한 방에 냉장고.TV를 기본형으로 넣는 고급 원룸텔로 개조하면 방 한개당 35만원 남짓한 월세수입을 얻을 수 있다.
여관.사우나등을 철거하고 사무공간으로 꾸미려면 평당 30만원 남짓한 비용이 든다. 임대수익은 지역별로 차이가 크지만 전철역이 가까운 대로변인 경우 평당 2백만~2백50만원 정도를 기대할 수 있다.
◇주의할점 = 최근 규제가 완화돼 대부분의 주택.상가의 용도변경은 관할 시.군.구청에 신고만 하면 된다.
그러나 ▶건축법 시행령에 규정한 11개 시설군간 용도변경 ▶3층 이상의 건축물 증.개축 ▶기둥.지붕을 철거하는 대수선공사 ▶일정면적 (단독주택 1백㎡, 일반건물 50㎡) 이 넘는 규모로 증축하는 경우에는 반드시 관할 행정관청의 허가를 받아야 한다.
또 비싼 비용을 들여 개.보수를 한뒤 건물용도를 바꿨다고 하더라도 임대가 되지 않거나 임대료가 턱없이 낮아져 낭패를 당할 수 있으므로 미리 임대수요와 예상 임대수입등에 대해 꼼꼼한 시장조사를 벌여야 한다.
즉 투자비를 고려한 수익성을 미리 고려해야 한다.
유상연 기자
