[고수 한마디] 경매 오래 진행된 부동산 낙찰 때 차익 늘어날 수도

중앙일보

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　투자은행 UBS는 “한국 주택시장이 올 하반기부터 완만하지만 지속적인 회복세를 보일 것”이라고 전망했다. 경기침체의 골이 깊어질 것이란 전망이 많아 액면 그대로 이 같은 전망을 받아들이긴 힘들다.

그러나 서서히 변화의 조짐이 나타나고 있다. 수도권의 아파트 거래량이 늘고, 가격도 회복세를 타고 있다. 특히 주목해야 할 시장은 부동산 경매다. 지난해까지만 해도 싸늘했던 경매 시장에서 서울 강남과 일부 경기·인천 지역을 중심으로 낙찰가격과 낙찰률이 높아지고 있다.

은행에서 1994년부터 부동산 업무를 담당했고, 최근까지 은행 부동산 재테크장을 지냈던 고준석 신한은행 갤러리아팰리스 지점장은 “부동산 가격이 2~3년 주기로 등락이 반복되는 점을 고려하면 앞으로 1~2년은 부동산 경매의 기회가 될 것”이라고 전망했다. 경매의 장점은 시세보다 부동산을 싸게 산다는 데 있다.

그러나 부동산 경기가 침체일로에 있다면 시세보다 싸다는 것은 아무런 의미가 없다. 시세보다 20% 싸게 낙찰받았는데 시세가 30%로 떨어진다면 오히려 손실을 보기 때문이다. 고 지점장은 “향후 매각 차익을 많이 얻기 위해선 부동산 경기가 저점을 통과할 것으로 예상되는 올해가 기회”라고 말했다. 다만 그는 “아직 경기 전망이 불투명하기 때문에 ‘돌다리도 두드려 보고 건넌다’는 마음자세로 투자해야 할 것”이라고 당부했다.

고 지점장이 제안하는 돌다리 두드려 보는 법 하나. “경매가 오랫동안 진행되는 물건을 골라라.” 부동산 가격의 저점에서 법원의 감정가격이 매겨졌다면 시간이 갈수록 시세와 감정가격의 차이는 많이 벌어진다. 낙찰받았을 때 누릴 수 있는 차익이 그만큼 크다는 얘기다. 고 지점장은 “유찰이 많이 된 물건을 노리는 것도 한 방법”이라고 말했다. 유찰에 따라 경매 가격도 계속 하락하기 때문에 낙찰 때 차익이 크기 때문이다.

다만 유찰 물건의 경우 권리관계가 복잡할 수 있기 때문에 잘 알아봐야 한다. 고 지점장은 “대개 매수인이 책임져야 하는 권리와 소멸되는 권리를 분간해 내는 작업을 어려워하는데 조금만 공부하면 그리 어렵지 않다”고 말했다. 등기부등본에 나와 있는 권리관계가 기준권리(근저당권, 가압류, 담보가등기, 경매 개시 결정 등기)보다 등기일자가 빠르면 매수인이 이를 부담해야 하고, 등기일자가 늦으면 매수인의 부담은 사라진다. 예를 들어 전세권·지상권 등의 등기일자가 기준권리보다 늦으면 매수인이 부담해야 할 게 없다는 얘기다. 또 대금 납부까지 했는데도 권리도 없는 임차인 등이 집을 비워주지 않는다면 문제가 커질 수 있다. 고 지점장은 “협상을 통해 일을 해결하되 여의치 않을 경우 대금납부일로부터 6개월 내에 인도명령을 신청하는 게 좋다”고 말했다. 현장에 대한 직접 확인, 사전 자금조달 계획 마련, 토지이용계획확인서와 같은 기본적인 서류 챙기기 등도 고 지점장이 제안하는 성공적인 경매 요령이다. 　

김준현 기자