입찰 참가자들로 연일 북적대던 부동산 경매시장이 요즘 하한기를 맞아 한결 여유있는 분위기다.
올해초만해도 웬만한 아파트는 시세보다 높은 가격을 써내야 낙찰받을 정도로 경쟁이 치열했지만 근래들어 전반적인 부동산시장이 가라앉으면서 경매시장의 열기도 점차 식어가는 추세다.
반면, 대출금등을 못갚아 경매처분되는 부동산은 대거 늘어나 매물 홍수사태를 빚고 있다.
투자의 명수들은 바로 이런 상황을 노린다.
싼값에 좋은 물건을 얼마든지 고를 수 있기 때문이다.
최근 경매시장에서 아파트 하나 잘 골라 큰 돈을 번 金모 (45.서울서초동) 씨의 예를 보자. 金씨는 지난 1월부터 아파트를 낙찰받으려고 법원 경매장을 들락거리다 열기가 점차 식어가고 있다는 느낌을 받고 기다렸다.
아파트 낙찰가격이 자꾸 떨어지고 있어 굳이 비싼 값에 살 필요가 없었던 것이다.
기회를 보다 지난 7월중순 서울지법남부지원에 나온 목동 45평형 아파트를 최초 감정가격 (4억3천만원) 의 81%인 3억5천만원에 낙찰받았다.
세금과 부대비용 2천5백만원을 합치면 투입된 금액은 모두 3억7천5백만원. 현재 시세를 감안하면 5천여만원을 번 셈이다.
이런 사례는 비단 아파트 뿐만 아니다.
그동안 잘 팔리던 농지.임야는 물론 상가.오피스텔.콘도.단독주택등 전 분야에서 벌어지고 있는 것이다.
태인컨설팅조사에 따르면 서울.경기.인천등 수도권의 경우 올들어 7월말까지 경매처분된 부동산은 4만4천여건으로 지난해 한해동안 나온 경매물건 6만3천여건의 70%에 이를 정도로 매물이 대폭 늘었다.
반면, 7월의 낙찰가율 (최초 감정가 대비 낙찰금액 비율) 은 종류에 관계없이 지난 1월보다 2~6.6%포인트 떨어져 그동안 가격이 계속 하락됐음을 보여주고 있다.
이 가운데 하락폭이 큰 것은 그동안 법원경매의 최대 매력상품이었던 아파트 (8.3%포인트) 와 단독주택 (6.6%포인트) .올들어 반짝 올랐던 주택가격이 3, 4월들어 하향 안정세를 유지하자 가격상승에 따른 시세차익을 노린 '경매꾼' 들이 대거 빠져나간데 따른 영향이다.
경매컨설팅업계에서는 여름철 비수기인 8월은 물론 9월중순까지는 낙찰가격 하락현상이 지속될 것으로 보고 있다.
이를 뒤집어 보면 바로 이 때를 노려 경매에 뛰어드는 것이 돈을 벌수 있는 좋은 기회라는 얘기다.
그러나 법원경매는 싼 만큼 함정도 많다.
철저한 권리분석없이 뛰어들었다가는 낭패볼 수도 있기 때문. 주택의 경우 임대차및 저당관계 확인이 가장 중요하다.
최선순위 채권자 (저당권자중 설정일자가 가장 빠른 것) 보다 먼저 전입신고된 임차인의 임대 보증금은 낙찰자가 물어 주어야 하기 때문에 이런 물건은 무조건 피해야 한다.
등기부등본에 최선순위채권자보다 먼저 가등기.가처분.지상권.예고등기등이 설정돼 있는 물건도 참가하지 않는게 좋다.
재판결과등에 따라 낙찰받고 잔금을 지불했는데도 소유권을 상실할 수도 있기 때문이다.
토지는 공부 (公簿) 상 면적과 실제 위치.면적.경계.이용상태등이 틀린 경우가 많아 이 점을 철저히 따져봐야 하고 해당 구청에 원하는 목적대로 사용할 수 있는지도 사전에 알아봐야 한다.
또 물건종류에 관계없이 사전에 현장을 방문해 감정가격이 시세보다 높지 않은지, 주택의 경우 막다른 골목에 있지 않은지 등을 반드시 살펴보아야 한다.
초보자는 일정한 수수료를 주고 법원경매컨설팅업체에 의뢰하는 것이 위험부담을 줄일 수 있다.
특히 요즘 경매처분되는 부동산은 권리관계등 물건의 성격은 종전과 비슷하지만 특히 아파트의 경우 시세가 높았던 올초에 감정된 것이 많아 감정가격이 다소 높다는 점을 염두해 두고 응찰하는 게 좋다고 전문가들은 전했다.
손용태 기자
