[재테크, 위기가 기회다] 재건축 아파트

중앙일보

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[일러스트=박용석 기자 parkys@joogang.co.kr]

내 집 마련과 투자 목적에서 재건축에 관심을 갖고 있는 김종철(47·서울)씨. 요즘 재건축 단지를 사야 할지, 기다려야 할지 고민에 빠졌다. 눈여겨보던 개포동 재건축 대상 아파트가 2006년 가장 비쌌을 때보다 2억원 이상 빠졌다가 최근 호가가 다시 오르고 있다. 김씨는 “지금 사야 하는 게 아닌가 하는 생각이 들면서도 ‘반짝 상승세’인 것 같아 선뜻 마음을 정하지 못하겠다”고 말했다.

2006년 이전 집값 상승기 때 최고의 부동산 재테크 분야로 꼽힌 재건축. 좁고 낡은 집이 재건축을 통해 널찍한 새 아파트로 탈바꿈하면서 적지 않은 시세차익을 안겨줬다.

각종 규제로 사업이 지지부진하고 가격이 곤두박질치면서 투자 매력을 잃었다가 올 들어 다시 관심을 끌고 있다. 가격이 많이 빠진 데다 대대적인 규제 완화로 사업성이 좋아질 것으로 전망돼서다. 가격이 많이 빠진 요즘이 재건축 투자의 기회가 될 수 있겠지만 위험도 없지 않다.

◆용적률이 관건=재건축 투자성은 사업성에 좌우된다. 사업성의 관건은 건축 규모를 결정하는 용적률(땅 면적 대비 지상 건축 연면적 비율). 재건축으로 용적률이 높아질수록 조합에서 일반인들에게 팔아 거둬들이는 분양수입이 많아진다. 그 때문에 정부가 재건축 용적률을 올리기로 한 방침은 투자자들의 군침을 흘리게 하기에 충분하다. 올 3월께면 용적률 규제가 어느 곳보다 엄격한 서울이 확 풀린다. 법적 상한은 2종 주거지역 250%, 3종 300%인데 서울시는 현재 190%, 210~230%로 제한하고 있다. 원칙적으로는 현재 210%를 적용받는 3종 단지가 가장 많은 혜택을 보는 셈. 대치동 은마·청실, 삼성동 홍실, 송파동 반도, 길동 신동아 등을 눈여겨보는 게 좋다.

하지만 실제로는 아파트단지 사정에 따라 높일 수 있는 용적률 차이는 클 수밖에 없다. 서울시 건축과 담당자는 “높이·일조권 등의 건축 제한에 따라 용적률이 최종 결정되기 때문에 막연한 기대는 금물”이라고 말했다. J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “주변 도로가 넓고 별다른 높이 제한이 없는 곳이 유리하다”고 말했다.

지금의 용적률은 낮을수록 유리하다. 그만큼 재건축으로 높일 수 있는 용적률이 많아지기 때문이다. 같은 3종 재건축 아파트 중에서도 기존 용적률은 150% 이하에서 200% 이상으로 큰 차이를 보이고 있다.

3종 지역에서 기존 용적률이 낮은 단지는 잠실동 주공5단지(138%), 신천동 진주(172%), 잠원동 한신7차(145%), 삼성동 홍실(173%) 등이다. 이들 단지는 ‘용적률 재료’가 돋보이면서 최근 호가가 오르고 매물도 늘어가는 추세다. 건설업계는 180% 이하면 투자성이 높은 것으로 본다.

기존 아파트의 면적 분포도 눈여겨봐야 한다. 소형평형 의무비율(전용 60㎡ 이하 20% 이상) 때문에 집 크기를 마음대로 넓히지 못하기 때문이다. 소형평형 의무비율에 상관없이 넓힐 수 있는 범위는 기존 전용면적의 10%까지다.

결국 전용면적 85㎡ 이하가 많아야 재건축으로 넓힐 여지가 많다. 전용 60㎡ 이하가 대부분인 2종 주거지역 단지들은 웬만하면 기존 주택보다 면적을 두 배 이상으로 키울 수 있다.

◆남은 규제도 있나=아직 풀리지 않은 규제도 있다. 민간택지 분양가 상한제와 재건축부담금이 그것이다. 민간택지 분양가 상한제에 따르면 재건축 일반분양분의 분양가는 건축비 등으로 제한된다. 주변 아파트 시세보다 싸게 분양하라는 것이다.

정부는 민간택지 상한제 폐지 쪽으로 정책 방향을 잡았으면서도 아직 최종 결정을 내리지 못하고 있다. 상한제가 폐지된다면 재건축에는 상당한 호재가 된다.

상한제가 적용되든, 폐지되든 일반분양분이 많을수록 유리하다. 일반분양 수입이 늘어나는 만큼 조합원 부담이 줄어들기 때문이다. 재건축부담금은 재건축을 벌이는 기간 동안 오른 집값의 일부를 현금으로 국가에 내는 것. 집값이 많이 오를수록 많아진다. 정부는 재건축부담금을 유지한다는 방침이어서 조합원들의 부담은 당분간 계속될 전망이다. 재건축 투자성을 따질 때 부담금을 염두에 두는 게 안전하다. 강남권의 부담금이 많게는 1억원을 넘길 것으로 예상된다.

전문가들은 “규제 완화 등으로 재건축 제도가 크게 바뀌고 있기 때문에 막연한 기대감보다는 꼼꼼한 분석이 필요하다”고 말했다.

안장원 기자, 일러스트=박용석 기자

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