오피스텔.상가 싸게 사는법-환급 요령과 사업자등록 절차

일산 신도시에 사는 金성일씨는 올해 5월 고양 화정의 한 분양상가를 남보다 8%정도 싸게 샀다고 좋아한다.분양가를 깎은 것도 아니고 회사측에서 할인해주지도 않았다.상가.오피스텔.중대형 규모 아파트등을 분양받을때 분양대금외 별도로 내는 부가가치세(건물가액의 10%,총분양가의 7.5~8.5%선)를 되돌려 받았기 때문이다.어떻게 하면 金씨처럼 세금을 환급받을 수 있을까. 상가나 오피스텔을 분양받아 임대 또는 장사.개인사업을 위한 사무실등으로 쓸 때는 이미 낸 부가세를 돌려받을 수 있다.
콘도나 전용면적 25.7평 초과분에 대해서만 부가세가 부과되는주택은 사업용으로 인정되지 않아 환급혜택을 받을 수 없다.
부가세는 상품의 유통단계별로 부가되는 가치에 대한 세금으로 최종소비자 몫이다.따라서 상가나 오피스텔의 사업자등록을 하게 되면 최종소비자가 아니라 사업자가 되므로 세금을 되돌려받게 되는 것이다.사업자등록을 낼때 필히 일반사업자로 해 야 한다.간이나 과세특례로 하면 환급받을 수 없다.또 분양계약전에 등록해야 계약금분에 대한 부가세도 되돌려받을 수 있다.등록일 이후 발생하는 금액에 대해서만 환급되기 때문이다.1차 중도금을 낸뒤등록했다면 2차중도금부터 환급혜택이 주어진다는 뜻이다.
부가세는 분양대금 전체에 대해 일괄적으로 내는 것이 아니라 계약금.중도금.잔금등을 낼 때마다 그 금액분에 대한 세금을 분양가에 붙여 납부하고 환급대상인 경우 나중에 관련 서류를 제출해 그때그때 되돌려 받도록 돼있다.
하지만 사업자등록을 한뒤 부가세를 되돌려 받았다면 분기별로 부가세 신고를 반드시 해야한다.그렇지 않으면 세무조사를 받는다.그러나 임대소득세가 부가세 환급액보다 훨씬 적기 때문에 사업자등록을 하는게 훨씬 유리하다.가령 1억원짜리 오 피스텔의 부가세액은 8백40만원정도인데 이를 5천만원에 전세놓을 경우 연간 사업소득세및 부가세는 50만원밖에 안된다.5년간 임대사업(세금 2백50만원)을 한다고 할때 사업자등록을 내 부가세를 환급받게 되면 총5백90만원 정도의 세금 을 적게 내는 셈이다.
사업자등록은 부동산소재지 관할 세무서에 주민등록등본과 도장을가져가면 1주일만에 등록증이 나온다.비용은 전혀 들지 않는다.
부가세를 환급받은뒤 중간에 폐업을 하게되면 1년단위로 환급액의 20%씩을 뺀 금액을 다시 내야한다.가령 1천만원을 환급받아 2년뒤 폐업한다면 40%인 4백만원을 뺀 6백만원을 다시 내야한다.이를 뒤집어보면 5년뒤 폐업할 때는 부가 세를 한푼도토해낼 필요가 없다는 말이다.
한편 기존의 상가나 오피스텔을 살 때는 달라진다.사업자등록증이 있는 사람에게 산다면 부가세를 내야하고 개인에게 살 때는 내지 않는다.전자라면 역시 사업자등록증을 내야 환급받을 수 있다. ◇도움말=한솔세무회계사무소 조혜규공인회계사(386-0100) 신성식 기자