▶ 이기형 변호사
Q : 2년 전에 서울지역 상가를 전 세입자에게 권리금 5000만원을 주고 인수했다. 그 이후에도 각종 시설비로 2000만원 정도 더 들었는데, 주인이 임대차 기간이 끝났다는 이유로 비워줄 것을 요구한다. 투자한 시설비와 권리금을 돌려받을 수 있나.
A : 권리금은 임차 상가를 인수하는 세입자에게 받는 경우가 많다. 건물주인에겐 특별한 약정이 없는 한 이를 돌려받을 수 없다. 다만 일정 기간 이상 임차권 보장 약정을 한 뒤 건물주인에게 권리금을 지급했는데 건물주인 사정으로 애초 보장된 기간을 사용할 수 없다면 건물주인은 권리금의 반환 의무를 져야 한다는 판례가 있다.
시설비는 권리금보다 반환받을 수 있는 경우가 많다. 시설비는 필요비와 유익비, 부속물 설치에 들인 비용 등으로 나눌 수 있다.
우선 임차인이 세든 건물의 보존을 위해 들인 비용인 필요비(건물바닥이나 보일러 수리 비용, 건물지붕의 기와 교체 비용 등)는 건물주인에게 상환을 청구할 수 있다. 세든 건물의 가치를 증가시킨 비용인 유익비(진입도로 포장비 등)도 건물주인에게 상환을 요구할 수 있으나 임대차 기간이 끝난 뒤 그 가치 증가 자체가 현재까지 남아 있어야 한다.
세입자의 주관적 취미나 특수한 목적을 위해 지출한 비용은 유익비에 해당하지 않는다. 가령 세입자가 카페 영업을 위해 내부 시설공사를 한 경우 점포의 객관적 가치가 증가한 것은 아니므로 유익비에 해당하지 않는다.
필요비와 유익비는 건물 주인에게 세든 건물을 반환한 날로부터 6개월 이내에 상환을 청구해야 한다. 계약서에 '임차인은 임대차 종료 때에 건물을 원상 복구해 넘겨주기로 한다'는 규정이 있다면 필요비나 유익비 상환 청구권을 미리 포기한 것으로 볼 수 있어 유의해야 한다.
세입자가 비용을 들여 설치한 시설물이 부속물에 해당하면 원상회복 약정 여부에 관계없이 건물주인에게 매수청구를 할 수 있다. 수도.전기.가스, 음식점 건물의 주방시설 등이 부속물에 해당할 수 있다. 다만 이러한 부속물은 건물주인의 동의를 얻어 설치하거나 건물 주인으로부터 사들인 것이어야 한다.
법원은 부속물의 개념을 '건물의 객관적 편익에 제공된 것'만으로 좁게 해석하고 있으므로 부속물에 해당하는지에 대해 엄밀한 검토가 필요하다.
질문의 경우 세입자가 들인 비용이 필요비와 유익비에 해당하면 상환을 청구할 수 있고, 부속물 상태로 있으면 건물주인에게 매수를 청구할 수 있다. 건물주인이 이에 응하지 않으면 그 비용들을 상환하거나 매수청구에 응할 때까지 임차물의 반환을 거부할 수 있다. 02-533-6868.
이기형 변호사
