<특집>부동산 재건축 투자요령

부동산경기가 전반적으로 위축돼 있는데도 재개발.재건축에 대한수요자들의 관심은 많다.나중에 넓은 평형에 입주,적잖은 시세차익을 얻을 수 있고 구입때 큰 제약도 없다.그러나 최근 재개발.재건축에 대한 규제가 강화되는 추세여서 앞으로 의 수익성은 예전같지 않을 전망이다.
요즘 재건축 대상 아파트에 투자하는 것이 여간 부담스럽지 않다.재건축대상 노후아파트 값이 크게 올랐고 지자체마다 도시미관차원에서 용적률을 강화하고 있어 채산성이 떨어지기 때문.
전문가들은 『개발분위기에 무작정 편승하다가는 본전도 건지지 못하는 경우가 많다.세심한 분석을 통해 투자할때만 투자이익이 보장된다』고 충고하고 있다.
◇매입.매각시점=재건축아파트는 추진위원회가 구성되는 시점부터오르기 시작해 조합이 설립되고 시공자가 선정되면 오름폭이 커진다.사업승인단계에 접어들면 정점에 이른다.사업승인이후에는 소유권이전이 쉽지 않은 탓이다.따라서 재건축추진위원 회 구성 시점에 구입,사업승인 직전에 팔면 좋다.
추진위원회가 결성돼 사업승인이 날때까지 보통 3년이상 걸리므로 1가구1주택자라면 양도세 면제도 받을 수 있다.
◇물건 고르는 법=우선 대지지분이 큰 물건을 골라야 한다.
용적률로 따지자면 1백%이하가 돼야 적절한 투자대상이며 1백30%가 넘으면 투자하지 말아야 한다.
큰 평형을 배정받으려면 대형평형이 적은 단지를 선택해야 한다. 저밀도지구는 가급적 피하고 대단지를 선택하는 게 좋다.
저밀도지구가 풀리지 않으면 사업성이 아예 없고 설사 풀리더라도 고밀도개발은 억제될 가능성이 높아 투자성이 떨어진다.연립주택의 경우 저층이라해서 무조건 채산성이 높은 것은 아니다.
용적률이 비교적 낮다 싶으면 시세가 너무 많이 올라 투자가치가 떨어진다.
따라서 서울보다는 수도권의 10년 안팎된 저층아파트를 장기투자하는 셈치고 사두는 것이 오히려 현명한 방법일 수 있다.
손용태 기자