부동산 실명전환 마감시한 내달말 올 가이드-명의신탁

6월30일까지 실명으로 등기하거나 자체매각 또는 성업공사에 매각의뢰해야 한다.
이를 위반하면 과징금이 부과되고 소유권에 대한 법적 보호를 받지 못하게 된다.
실명전환하려면 우선 명의신탁 해지약정서가 필요하다.특별한 양식이 있는 게 아니라 당사자(명의신탁자와 수탁자).해당부동산.
계약 연월일.대금 및 지급일자 등 기본적인 사항을 기재하면 된다. 명의신탁자는 이같은 사항을 기재한 해지약정서를 해당 시.
군.구청 지적과에 제출하면 별 어려움 없이 검인을 받을 수 있다. 종전에는 이 검인을 받기 어려웠으나 3월초부터 절차가 간단해져 약정서에 형식적인 하자가 없으면 손쉽게 검인을 받을수 있게 됐다.
특히 실명제 시행초기 실명전환의 최대 걸림돌로 예상됐던 벌금도 전혀 문제가 안된다.
당초 외지인이 토지거래허가구역내 땅을 제3자 명의로 신탁해둔경우 국토이용관리법 및 부동산등기 특별조치법에 따라 최고 거래가액의 45%에 해당하는 벌금 또는 과태료를 물리도록 했으나 일선 시.군.구청에서는 이를 적용하지 않고 있기 때문이다.
검인을 받은 다음 절차는 부동산종류에 따라 달라진다.
전.답.과수원 등 농지의 경우 소재지 시.구.읍.면장으로부터농지취득자격증명을 받아야 한다.
시.구.읍.면에 비치된 신청서에 농업경영계획서 등을 작성해 농지관리위원 두명의 확인을 받아 시.구.읍.면에 제출하면 된다. 농지관리위원들은 소유자가 1년중 30일이상 영농에 종사하겠다는 계획 뿐만 아니라 나머지 기간중 누구에게 농사를 맡길지,누구의 농사장비를 사용할지 등 실질적인 영농의사를 확인한다.만만치 않은 절차다.
농지법이 제정돼 1월부터 「현지거주 및 20㎞ 통작거리원칙」이 폐지돼 종전처럼 현지거주를 하지 않아도 되지만 주요농작업의3분의1 또는 연간 30일이상 자신의 노동력으로 영농토록 했기때문. 특히 비농민은 1천평방(3백3평)이상의 농지만 신규취득할 수 있기 때문에 당초 명의신탁해둔 농지가 이 규모미만이라면골칫거리다.
물론 농지관리위원회가 구성돼 있는 행정구역(보통 면)내 농지를 사 합산한 면적이 3백3평이 넘으면 농지취득증명서를 받을 수 있지만 이 정도의 소규모 농지가 거의 없어 큰 땅을 살 수밖에 없다.
3백3평 이상 농지를 새로 사면 되지만 이 경우 농지취득증명을 받아야 하고 특히 수도권,5대광역시,광역시 인접 시.군에서는 현지거주원칙이 적용되기 때문에 이마저도 쉽지 않다.
따라서 이들 지역의 3백3평미만 땅은 아예 처분하는 것이 현명한 방법이다.
단 이 땅이 준농림지에 있다면 전용을 받아 집을 지으면 소유권을 이전할 수 있다.
잡종지의 경우 실제 농사를 짓고 있을 때는 농지로 간주돼 일반농지 규정을 따라야 한다.
명의신탁된 농지를 실명전환할 때 이 땅이 토지거래허가.신고지역내에 있더라도 거래허가.신고를 받지 않아도 된다.
농지취득자격증명을 받으면 부동산등기신청서.명의수탁자 인감증명서.등기필증.주민등록등본 등을 첨부해 등기소에 본인명의로 등기하면 실명전환이 끝난다.
택지라면 얘기가 달라진다.택지소유상한에 관한 법률에 따라 개인은 서울 및 광역시에서는 합산면적 기준으로 6백60평방(2백평)까지만 소유할 수 있기 때문.즉 현재 부산에 1백50평짜리대지를 소유하고 있으면서 서울에 명의신탁된 1백 평 대지를 실명전환하면 합산한 면적이 2백평을 넘어 택지취득허가를 받을 수없다는 말이다.이때는 파는 수밖에 없다.
다만 상가나 근린생활시설을 짓겠다는 계획서를 제출해 택지취득허가를 받은 뒤 당초 계획대로 분양하거나 주택사업자로 등록해 공동주택이나 다세대주택을 지어 팔아도 된다.
손용태.신성은 기자