<실명제시대재테크>아파트 임대업

신규주택을 사들여 남에게 세를 주는 주택임대업이 새로운 재테크 대상으로 부상하고 있다.중고주택이 아닌 새 집을 5가구이상매입해 5년이상 임대하다 팔면 양도소득세가 면제되는 이점등으로인해 수요자들의 관심을 끈다.본지는 미분양 아 파트.헌 단독주택등 자투리땅에 다세대주택 건립,지방 대학주변에 원룸 임대사업등 세차례에 걸쳐 임대주택사업의 채산성을 알아본다.
[편집자註] 매입이 손쉬운 임대사업용 주택으로는 전국에 적체돼 있는 미분양 아파트가 우선 꼽힌다.전세가격이 높은 지방 대도시에서도 얼마든지 매입이 가능한데다 주택회사들이 판매촉진을 위해 각종 융자금을 알선하고 있어 초기 투자금이 적기 때문이다. 특히 정부에서도 지난해 11월 융자지원과 세제혜택을 듬뿍주어 여러가지로 이로운 점이 많아 수요자들로부터 인기가 높다.
전국에 주인을 기다리고 있는 미분양아파트는 약 15만가구.이중에서 임대사업용으로 적격인 평형은 전세수요가 가장 많은 22~25평형(전용 18평)이하가 이상적이다.융자금도 많고 정부의세제혜택도 크기 때문이다.
직장을 은퇴해 별도 소득이 없는 金씨가 지난달말 경기도의정부시신곡동 건영아파트 23평형 5가구를 산 경우를 예로 들어보자. 이 아파트의 분양가는 6천5백23만원.정부의 지원책에 따라가구별로 국민주택기금 융자 2천5백만원(연리 9.5%)을 받았다. 현재 전세시세가 4천만원정도이나 입주시기인 98년10월께는 4천5백만원선이 될 것으로 보고 그때 보증금 2천5백만원에월40만원의 임대료를 받는다고 가정해보자.이 경우 金씨의 실제부담금은 취득세등을 포함해 9천4백여만원선.
金씨가 99년 첫해 벌어들일 연간임대료 예상수익은 1천1백50만원으로 투자비에 대한 은행이자 9백46만원(연리 12%기준)보다 2백여만원이 더 많아 수익이 그리 나쁜 편은 아니다.
〈그림 참조〉 매년 물가상승률이상 보증금과 임대료를 올릴 수도 있어 수익은 조금씩 증가할 것으로 내다보고 있다.
그러나 5년뒤 최소한 분양가기준으로 아파트를 판다고 해도 양도세가 전액 면제되는 혜택이 있어 가격이 오를 경우 金씨가 벌수 있는 잠재소득은 크다고 볼 수 있다.
그렇다고 무작정 장소를 안가리고 미분양주택을 사면 큰코 다친다.5가구이상의 미분양아파트를 사서 임대사업을 벌일 때는 金씨처럼 분양가 대비 전세가가 적어도 60%이상 넘는 지역을 골라야 한다.
또 되도록이면 투자비를 줄이기 위해서는 지난해 10월31일 현재 미분양아파트를 사야한다.왜냐하면 그 주택에 대해서는 장기저리의 국민주택기금이 최고 2천5백만원까지 융자되고 연말정산때융자금에 대한 이자를 30% 공제받는등 혜택이 많기 때문이다.
그 이후 미분양된 아파트는 기금융자액이 1천4백만원을 넘지 않고 공제혜택도 없다.
이 기준에서 본다면 수도권미분양아파트만이 채산성이 있다.의정부.고양.과천.광명.구리.군포.부천.성남.수원.용인.안산.안양.의왕.하남시등 23평형아파트의 전세가가 4천만원선을 넘는 곳이 적합하다.
이중 미분양이 남아 있는 지역은 고양.의정부.수원.용인.의왕.안산시등이다.
〈표 참조〉 지방중에서는 부산.경남창원시만 23평형 아파트의전세가가 4천만원을 넘고 있어 그외 지역의 미분양아파트는 적합한 대상이 못된다.
신성식 기자