[REALESTATE] 단독주택은 요즘 ‘재건축 신바람’

낡은 집을 허물고 아파트를 건립하는 재건축 사업이 아파트 지역에선 제자리걸음인 데 비해 단독주택가에선 활발하다. 규제가 덜하고 용적률(대지면적 대비 지상연면적 비율) 등 건축 여건은 낫기 때문이다.

사업이 순항하면서 재건축을 추진 중인 단독주택들의 집값도 오름세를 타고 있다.

이런 가운데 정부가 단독주택 재건축 규제를 풀기로 해 투자자나 실수요자들의 관심이 크게 늘 것으로 예상된다.

◇서울 단독주택 재건축 구역 급증=서울 양천구 신월동 431 일대. 낡은 단독·다세대주택들이 다닥다닥 붙어 있는 이곳은 재건축을 통해 아파트 단지로 바뀔 예정이다. 주민들은 최근 이주를 끝내고 구청에 착공 신고를 했다. 서울 성북구 삼선동과 서초구 방배동의 노후 단독주택 지역들도 아파트로 재건축하기 위해 이주가 한창이다. 앞서 지난해 8월 서초구 방배동 178 일대가 단독주택 재건축 사업장 가운데 처음으로 착공됐다.

서울 시내 249곳의 재건축 예정구역 중 32곳이 정비구역으로 지정돼 본격적으로 재건축을 진행하고 있다. 삼선1구역 등 5곳이 착공을 앞두고 있다. 조합설립인가도 잇따르고 있다. 구로구 개봉동 90-22 일대는 올해 초 조합설립인가를 신청해 지난달 인가를 받았다. 강서구 염창동 277-24 일대는 최근 구청에 조합설립인가 신청을 했다. 롯데건설 관계자는 “단독주택은 안전진단이 없는 데다 기존 용적률이 낮아 아파트에 비해 용적률 증가분이 많아 주민들의 사업 의지가 강하다”고 말했다.

단독주택 재건축구역들의 가격도 뛰고 있다. 지난달 조합설립인가가 난 개봉동 90-22 일대는 3.3㎡당 1300만~2500만원 선으로 지난해보다 3.3㎡당 200만원가량 올랐다. 개봉동 미래공인 관계자는 “조합설립인가 신청 전후로 지분(새 아파트를 받을 수 있는 권리) 값이 한 차례 들썩였다”고 전했다. 4월 정비구역으로 새로 지정된 응암동 675-2 일대 지분 값도 3.3㎡당 1000만~2000만원 선으로 구역 지정 전보다 3.3㎡당 300만원 정도 뛰었다.

◇일부 규제 완화=국토해양부는 최근 1만㎡ 이상인 재건축 면적 요건을 5000㎡ 이상으로 완화하기로 하고 관련 법령을 입법예고했다. 이에 따라 도로 등 기반시설이 비교적 양호해 재개발을 할 수 없던 소규모 노후 단독주택 지역의 개발이 가능하게 됐다. 서울시는 이런 곳이 200~300곳 되는 것으로 추정한다.

앞으로 노후 단독주택 지역들에 재건축 대상 지역이 늘어날 것으로 예상되지만 투자는 신중해야 할 것으로 보인다. 서울시는 1만㎡ 이하의 소규모 개발지역에서는 주로 다세대나 연립주택 단지 등 저층주택을 짓게 할 계획이다. 이 때문에 이들 지역은 아파트가 지어지는 구역보다 투자성이 떨어질 것 같다. 저층으로 지을 경우 재건축으로 늘어나는 용적률이 많지 않아 일반분양 수입이 많지 않을 것이기 때문이다. 다세대·연립주택의 가격 상승세와 환금성도 아파트만 못하다.

면적 요건은 풀리지만 노후도 요건은 다소 강화된다. 정부는 ‘15년 이상 된 다세대·다가구주택이 30%를 넘는 지역’ 요건을 이번에 삭제하기로 했다. 무분별한 재건축을 막기 위해서다. 단독·다세대·다가구주택 등 주택 종류에 관계없이 노후·불량주택이 3분의 2 이상인 곳만 재건축할 수 있게 된다. 이 때문에 ‘지분 쪼개기’로 신축 다세대주택이 크게 늘어난 지역은 피하는 게 좋다. 다세대주택의 건물 수는 한 개 층의 세대수로 계산된다.

J&K 부동산연구소 권순형 소장은 “다세대주택이 많은 지역은 노후도 요건을 충족하지 못할 가능성이 크다”고 말했다.

전문가들은 “요건 변경 등으로 해당 지역이 서울시가 2010년 추가할 재건축 대상지에 포함될지 불확실하기 때문에 안전성 위주로 투자해야 한다”고 말한다.

황정일 기자