<실명제시대財테크>재개발 지구

회사원 朴모(40)씨는 지난해 9월 관리처분이 임박한 서울하왕십리지구 43평형을 분양받을 수 있는 대지(지분)를 추가부담비 2,500만원을 포함,총 2억500만원에 샀다.지분별 1차감정평가액이 나오기 전인 지난해 상반기에는 43 평 지분시세가2억4,000만원이었으니 3,500만원을 싸게 산 셈이다.이는조합원의 재산평가 산정기준이 되는 감정가격이 확정되지 않은 상태에서 추산가격이 너무 높게 형성된데 따른 결과다.
더구나 오는 20일께부터 입주가 시작될 이 아파트가격은 구입자가 부담하는 등기이전및 양도세까지 포함하면 2억6,000만~2억7,000만원선.朴씨는 초기투자비에다 그동안의 금융비용 2,460만원(2억500만원×0.12)을 빼면 1년 간 최소 3,000만원을 벌었다.
재개발지구에 실제로 입주하려는 사람은 朴씨처럼 「막차」를 타는 것이 유리하다.
보통 실입주자가 재개발지분을 살때 주관심사는 ▶구입한 지분으로 희망평형을 보장받을 수 있는지 ▶입주시기가 언제인지▶지분감정평가액에 따른 추가부담액과 금융기회비용을 포함한 총부담금이 얼마인지등 세가지로 요약할 수 있다.
일반적으로 철거가 마무리됐거나 공사가 한창인 지구에서는 지분에 대한 1차 감정평가액이 나와 이같은 의문을 어느 정도 풀 수 있고 특히 관리처분이 떨어지기 6개월전에는 지분의 감정평가액및 조합원에게 배정될 분양평형이 거의 확정되고 입주시기도 알수 있다.
따라서 실입주자라면 사업추진속도가 본격적인 철거작업이 진행된후 관리처분이 떨어지기까지 시점에 있는 구역을 찾으면 좋겠다.
또 이 시기는 지분시세가 사업초기보다 높지만 금융비용등을 포함하더라도 입주후 시세보다 싸고 자신의 자금조달능력과 입주계획등에 맞춰 물건을 고를 수 있으며 등기이전도 가능하다는 점이 장점이다.
실입주자라도 원하는 평형에 따라 지분매입때 확인할 사항이 다르다는 점을 반드시 알아야 한다.즉 33평형 희망자는 지분매입에 따른 추가부담액을,43평형 희망자는 자신의 지분으로 이 평형을 배정받을수 있는지를 잘 살펴봐야 나중에 낭패 보지 않는다. 현재 철거가 마무리 단계이거나 철거가 완료돼 관리처분이 임박,실입주자들이 관심을 가질 만한 재개발지구는 중구신당3.성동구금호6.마포구대흥.관악구봉천7-1.금천구시흥2-1.마포구창전지구등이다.
〈표 참조〉 이들 지역에서는 지분에 대한 1차 평가액이 공개돼 지분별 배정평형이 거의 확정된데다 입주 역시 2년안으로 잡혀 있어 지분에 대한 프리미엄도 최고 9,000만원이상 붙어 있다. 또 43평형을 배정받을 수 있는 지분의 1차평가액은 창전지구가 1억5,000만원 이상으로 가장 높고 시흥2-1지구가5,000만원 이상으로 가장 낮게 형성돼 있다.
손용태 기자