<실명제시대財테크>재개발주택

금융.부동산실명제가 실시된 후에도 부동산은 가장 매력적인 투자상품으로 자리잡고 있다.다만 실명제 실시로 투자패턴이 과거와많이 달라지고 있을 뿐이다.이에 본지는 원론적인 투자가이드가 아니라 여유돈을 바로 활용할 수 있는 실명제 시 대의 부동산재테크 기법을 상품별로 연재한다.이 시리즈에는 오늘부터 5회 분량으로 게재되는 재개발투자를 비롯해 상가.재건축.원룸.자투리땅.전원주택.콘도.오피스텔.주말농장.주유소.야외음식점등 거의 모든 종류의 부동산 재테크상품을 다룰 예정이다.
[편집자註] 부천에 사는 金모씨는 지난해 9월 서울종로구무악동 재개발지구내 15평짜리 허름한 집을 평당 500만원 총7,500만원에 샀다.두달뒤 사업승인이 떨어지면서 바로 나온 이주비(5,000만원)로 이자놀이를 하니 이곳에 묶인 돈은 불과 2,500만원.사업이 본격화되면서 지분값이 올라 지난 10월 이 집을 평당 850만원 총1억2,750만원에 팔면서 매입자에게 이주비를 주니 7,750만원이 남았다.
金씨는 이 집의 신고가액을 기준으로 한 양도세 350만원을 물어 결국 2,500만원을 투자해 1년여 사이에 투자금액의 거의 3배인 7,400만원을 벌어들인 셈이다.
개발지역에서 단기간에 투자금액을 회수하려면 이주비 지급이 임박한 지역으로 가야 수익을 최대한 높일 수 있다는 점을 보여준대표적인 케이스가 金씨의 투자사례다.
이주비는 보통 사업승인과 동시에 지급되고 사업승인이후 지분값이 오르기 때문에 초보자라면 사업승인이 임박한 지역이나 사업승인이 났더라도 아직 이주비가 지급되지 않는 지역을 찾으면 실패율이 낮다.
그러나 사업승인이 임박한 지역이라도 아무 곳이나 투자가치가 있는 것은 아니어서 지분매입에 앞서 각별한 주의가 요망된다.
〈표참조〉 거성부동산 답십리지점의 장성우(張誠祐)씨는 『재개발지역의 이주시기는 누구도 장담하지 못하는 만큼 사업승인을 전후한 시점에 지분을 매입했다면 입주후 매매차익을 노리지 말고 2~3년후 시세가 상승했을때 파는 것이 안전하고 투자수익률도 높다』고 충고했다.
서울시내에서 이주비 지급이 임박하거나 현재 이주비를 지급하고있어 이주비 지급분만큼의 투자비를 회수할 수 있는 지역은 미아1-1,미아1-2,미아5,이문2,행당1-1,행당1-2,행당1-3,신당5,신공덕동,답십리7구역등 10여곳에 이 르고 있다.
◇미아구역=미아리라는 지명상의 이미지 때문에 아직 이곳을 찾는 사람이 적지만 3구역을 합쳐 모두 1만여가구의 초대형아파트단지가 들어설 예정이어서 투자가치가 있다는 분석이다.지분매매가는 15평기준으로 평당 400만~450만원선.
◇행당구역=3구역 모두 사업승인을 위한 조합원공람이 진행되고있거나 예정돼 있어 늦어도 내년1월안에 사업승인이 날 예정이다.이주비가 6,000만원 정도 나올 예정인데다 교통여건도 좋아투자자들의 발길이 잦아지고 있다.매매가는 15 평기준으로 평당500만~600만원선.
◇이문2구역=현재 사업승인을 위한 조합원공람이 진행되고 있어늦어도 다음달 초순까지는 사업승인이 날 전망이다.
사유지 비율이 무려 99%인데다 조합원수가 509명인 반면 전체 건립가구수는 1,619가구로 일반분양분이 50%를 넘는등조합원에게 배당되는 이익(비례율)이 높다.지분매매가는 15평기준으로 평당 550만원선.
※자료제공:㈜거성부동산정보(711-5114).
1.이주비지급 조건이 지역에 따라 사유지와 국공유지 소유별 또는 실제거주자(원주민)와 비거주자(투자자)별로 다를 수 있어필히 해당지역 재개발조합에 확인해야 한다.
2.이주비지급후 지분을 매입한 것에 따른 이주비승계 조건과 상환조건이 조합별로 서로 다르기 때문에 이 또한 반드시 확인해야 한다.
3.이주비는 집을 비워야 나오기 때문에 지분을 매입할때 세입자문제가 말끔히 처리된 집을 골라야 한다.
4.사업승인을 위한 조합원공람이 있기 전에는 어느 지역도 사업승인이 반드시 떨어진다고 할 수 없다는 점을 명심해야 한다.
투자시 유의할 점